別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 石巻 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -21 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市相野谷字旧屋敷１４５番２ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 鹿又 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北上川の湾曲部に位置する旧 河北町の中心となる既成住宅 地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 鹿又駅北東方 5.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧河北町中心部の既成住宅地域であるが、震災後の移転需要が終息し、石巻市外縁部での需要は減退しているこ とに加え、人口減少と少子高齢化の進行も相俟って地価は下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧河北町、旧北上町、旧桃生町等の石巻市北部の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者 層としては、当地域に地縁、血縁関係を有する個人等が挙げられる。北上川と小高い山々に囲まれた地勢上、需要を喚 起する開発計画等は無く、震災後の移転需要の終息や人口減少と少子高齢化も相俟って不動産取引は減少しており、需 要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が弱く、アパート等の投資用不動産がほぼ存しない旧来からの既成住宅地域であることから収益還元法の適用 は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、実証性と客観性を具備し ている。当地域では自己居住目的での取引が多勢を占めることから、生活利便性や居住の快適性を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [102.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後の移転需要の終息や人口減少による地 域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナ の影響が残存しており住宅需要は弱含み。 旧河北町中心部の既成住宅地域であるが、震 災後の移転需要が収束して主だった開発等は 無く、人口減少や高齢化も進行し、住宅需要 は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％