別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石巻 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -20 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市垂水町３丁目７番１２ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 万石浦 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ万石浦駅前に土地区画整 理事業により整備された住宅 団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 万石浦駅東方 300m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域自体に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測。人口減少に伴い市全体で不動産需要は減少傾向 が続いており、当面、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ「渡波」・「万石浦」駅利用の住宅地域一円。需要者は旧石巻市居住者が中心。市全体で復興事業 等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者による地域の選別が進行。区画整然とした住 宅団地でも市中心部から遠い郊外部では不動産取引が停滞気味で、需給バランスは悪化している。土地は２８０㎡程度 で７００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石巻市川東地区の住宅地域では賃貸需要が乏しく、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が困難なため、収益還元法 は適用できない。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を 上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 73.3] [104.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の影響等から市全体の不動産市況は 総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の 良否による地域・物件の選別化が進行してい る。 ＪＲ駅徒歩圏内で、隣接地域に大型店舗もあ るが、市中心部から遠いため地縁者以外の需 要がなく、需給バランスは悪化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％