別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 石巻 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -18 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市新栄１丁目１４番３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 陸前稲井 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅接近性は良好であるが、旧 北上川と広大な森林によって 分断された住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前稲井駅北方 500m 法令 規制 １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然と整備された旧北上川以東の住宅地域であるが、所々に空地が残っており、新たに需要を喚起する要因 も見当たらないことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内のうち旧北上川以東の住宅地域一帯。主たる需要者は、圏内の居住者が中心である。区画整然 とした住宅地域が形成されているものの、市内中心部からの道路アクセス等が劣る地域で、地域的選好性は総じて低い 。また、移転需要が終息した現在は、旧北上川以西や沿岸部からの人口流入も見込み難く需要は弱含みが続くと思料す る。需要の中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅では２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸用不動産はなく、賃貸市場が成立していないため、収益 価格は試算できなかった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象不動産と代替性のある多 数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 64.6] [102.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞や人口減少等の影響から利便 性・住環境の良否による地域の選別が進んで おり、一部地域を除き需給バランスは悪化し ている。 旧北上川以東の区画整然とした住宅地域。市 内中心部へのアクセスに劣り、地域的選好性 が低いことから空地も多く見られ、需要は弱 含みである。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％