別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 石巻 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -16 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市蛇田字新谷地前９７番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.1m市道 水道、下水 蛇田 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 蛇田駅近接の旧来からの住宅 地域 街 路 基準方位北４．１ｍ 市道 交通 施設 蛇田駅東方 190m 法令 規制 １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗等が集積するめぐみ野地区に近く、農地の転用、宅地分譲が散見される。移転需要の収束、復興公営住宅、 住宅団地の整備完了により住宅地は供給過剰となりつつある。地価は横這い乃至若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧石巻市のうち旧北上川西側の住宅地域を中心に旧石巻市及び周辺市町に及ぶ。需要者の中心は同一需給 圏内の居住者であるが圏外からの転入も見られる。近隣周辺はＪＲ駅や区画整理による路線商業地域に近接するが、移 転需要は収束し、建築費上昇を含む物価高の影響を受けつつある。土地は２００㎡程度の標準規模で１０００万円程度 、中古住宅で１５００万円程度、新築の建売住宅で３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり、収益価格は マイナスに試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準 地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 75.3] [102.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン低金利、新型コロナ、物価高の影 響を受ける。石巻圏では移転需要の収束、復 興事業は終了し、住宅地の需要は弱まってい る。 ＪＲ駅近接の平坦地勢の住宅地域であり需要 は安定している。ミニ開発による残存農地の 宅地化が進むものの、街路の系統連続性が劣 る。 南西道路のため日照等居住の快適性にやや優 れているが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％