別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 石巻 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -14 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市宜山町４番７０ ｢宜山町４－１６｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、社宅等が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 東4m市道 水道、ガス 石巻 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 工場の社宅等もある丘陵地の 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 石巻駅南西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 津波被災を免れた丘陵地の既成住宅地域で震災後は需要者の選好性は高かったが、被災者による移転需要は終息 し、地価は下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市中心部にほど近い生活利便性が比較的良好な既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層として は石巻市内で勤務する一般給与所得者層が挙げられる。当地域は津波被災を免れた丘陵地の住宅地域で震災後の需要は 旺盛であったが、大型ＳＣと新興住宅地が郊外に集積し、当地域の住宅地としての選好性は低下し、地価は下落基調。 需要の中心となる価格帯は規模２００㎡程度の土地で６５０万円前後、新築戸建は２，７００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等も若干見られることから収益還元法も適用したが、社宅や従業員用アパートが多く、一般的な 賃貸需要は弱く土地価格に見合う賃料が収受されておらず、さらに建築費の高騰も相俟って収益価格はマイナスに試算 された。当地域では自己居住目的での取引が多勢を占め、居住の快適性や生活利便性が重視されることから、比準価格 を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [101.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後の移転需要の終息や人口減少による地 域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナ の影響が残存しており住宅需要は弱含み。 津波被災を免れた丘陵地の既成住宅地域であ るが、被災者による移転需要は終息し、住宅 地としての需要は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％