別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石巻 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市広渕字町南一３０８番 ②地積 　(㎡) 355   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等のほか農 地も見られる住宅地 域 南4m市道 水道、下水 佳景山 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市西部に位置する旧来の 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 佳景山駅南西方 4.4km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、特段の地域要因の変動は見られず概ね現状維持と予測する。石巻市外縁部の需要は減退 していることに加え、市全体の景気後退、人口減少等の構造的要因から地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に旧河南町の住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する個人である。石巻 市の場合、震災の移転需要等が収束して外縁部に進むに連れて需要の減退傾向が強まっており、広渕地区は不動産取引 が減少している。高齢化や相続等に伴う取引が中心となり、安値取引も散見される。取引が相当に少ないため需要の中 心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が殆ど存しない旧来からの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断 念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映してい る。比準価格は市場の実態を反映していることから重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災による移転需要と復興特需が収束し震災 以前の状態に戻っている。住宅地の供給過剰 と、市内全体の経済減退から地価水準は低下 している。 広渕地区東部は商業施設が一定数存して利便 性を有するため需要はあるが、対象標準地の 西部地区は旧来の集落的性格が強く市場は停 滞気味。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％