別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 石巻 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 2,810,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市吉野町３丁目１５３番８ ｢吉野町３－５－２１｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に小工場も 混在する住宅地域 南東5.3m市道 水道、下水 石巻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 工場等が混在する既成住宅地 域。 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 石巻駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場等が混在する既成住宅地域で需要は弱含みで推移している。人口減少に伴ない、市全体で不動産需要が減少 傾向にあることから、地価水準は当面微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市街地のうち旧北上川以東の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する者が中心。市全体で復興事 業等による宅地供給が増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者による地域の選別が進む。甚大な津波被害を受け た隣接地域で復興の区画整理事業が完了し、周辺環境の改善が期待されるが、工場等の混在する既成住宅地域の需要は 弱含みとなっている。土地は１５０㎡程度で３００万円程度、新築戸建住宅は２２００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部にアパートも見られるが、地域の衰退により賃貸住宅需要が乏しく、対象地の様な小規模画地での新規の 賃貸経営が困難なため、収益還元法は適用を断念した。自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、同一需給圏の需給動向をも踏まえて、鑑 定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災復興による土地供給増と人口減少により 供給過多気味で、新型コロナによる経済活動 縮小の影響も残り、一部を除き地価は下落傾 向。 川東地区の中では市中心部に比較的近いこと から、地縁者等による一定の需要が認められ るが、工場等混在で品等が劣り、需要は弱含 みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％