別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石巻 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市恵み野４丁目７番８ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 蛇田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 蛇田地区中心商業地域に近く 居住環境が良好な住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蛇田駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少に伴い市全体で不動産需要が減少基調にある中で、居住環境・利便性良好で人気が高い。コロナ禍の影 響の懸念が残るが、当面地価水準は横這い基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市のうち内陸郊外の住宅地域一円。需要者の中心は石巻市居住者で、隣接旧町地区からの転入も 一部に見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にある。全体的に需給バ ランスが悪化している中で、居住環境・利便性良好な地域の選好性が相対的に高まっている。土地は２００㎡程度で１ ，２００万円台半ば程度、新築の戸建住宅は３，０００万円～４，０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見いだせず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用でき ない。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 55.1] [102.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の影響等から市全体の不動産市況は 総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の 良否による地域・物件の選別化が進行してい る。 市全体の不動産市況が弱含みで、需要が減少 傾向にある中で、居住環境・利便性良好な住 宅地域で人気が高く、需給バランスは概ね安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％