別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 石巻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、下水 陸前山下 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号及びＪＲ石巻線と 北上運河の間に位置する住宅 地域 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 陸前山下駅北方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域では復興公営住宅等の整備が完了し、被災者による移転需要が終息しており、周辺地域で需要を喚起する 主だった開発等も無く、地価水準はやや下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧石巻市の北上川以西の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては石巻市内外で勤務する一 般給与所得者層及び一部の建替え層が挙げられる。市内中心部に近く周辺地域での商業集積により利便性は良好である が、震災後の移転需要は終息し空地の消化も見られず供給過剰気味。土地は２５０㎡程度の標準規模で１，１００万円 程度、新築戸建住宅は２，８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも所在しており収益価格を試算したが、供給過剰感があり土地価格に見合う賃料が収受されてお らず、また利回りの低下は見られるものの建築費高騰分を吸収できず収益価格はマイナスに試算された。当地域では居 住の快適性や生活利便性が重視される自己居住目的での取引が多勢を占めており、現実の市場における取引事例に基づ く比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 81.0] [102.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後の移転需要の終息や人口減少による地 域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナ の影響が残存しており住宅需要は弱含み。 市内中心部に近く、周辺地域での商業集積に より利便性も比較的良好だが、震災後の移転 需要は終息し、住宅地としての需要は低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％