別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 石巻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市蛇田字沖１１番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅等も見られる 住宅地域 北東7.2m市道 水道 蛇田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺市街地開発の影響を受け た市街化調整区域内の住宅地 域 街 路 基準方位　北　７． ２ｍ市道 交通 施設 蛇田駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で用途が農家住宅や資材置き場などに限定されることから、高速ＩＣに近く大規模 商業施設地区に近接するが、地価は横ばいかやや下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市及び周辺市町の市街化調整区域や都市計画区域外に存する住宅地域一円と判定した。主たる需要者 層としては当地域に地縁、血縁関係を有する農業従事者等が挙げられる。高速ＩＣに近く大規模商業施設地区や土地区 画整理事業地に近接し、開発の影響を受けているが、市街化調整区域内で住宅地としての取引は少なく、取引があって も個別的な事情に左右されがちで、市場における土地の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、事業所のほか農地も散在する地域であるが、宅地開発及び建築行為が規制されている市街化調整区域内に所 在し、アパート等の投資用不動産は皆無で、建物用途は自己使用目的に限定されることから収益価格の試算は断念した 。したがって、石巻市及び周辺市町に所在する他の農家住宅地等の存する地域の公示価格等との均衡にも留意のうえ、 市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後の移転需要の終息や人口減少による地 域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナ の影響が残存しており住宅需要は弱含み。 高速ＩＣに近く大規模商業施設地区に近接す るが、調区内の規制から農地や資材置き場と しての需要が多勢を占め、戸建住宅需要は弱 含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％