別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 石巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市井内字二番８５番１ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所、 店舗等が混在する住 宅地域 南東9.5m県道 水道、下水 陸前稲井 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに形成された旧来か らの住宅地域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ県道 交通 施設 陸前稲井駅南西方 120m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧北上川、真野川、牧山の間に形成された旧来からの住宅地域。特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移 するものと予測する。市中心部との連続性に劣り、住宅地需要は低調。地価水準は下落基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、井内地区を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層であり、圏外からの 流入は限定的。圏内では、土地区画整理事業による住宅インフラ整備等により住宅地の供給過剰状態が継続している。 当地域は、交通利便性ではやや劣る地域であることから、住宅地需要は低調である。需要の中心価格帯は、土地は２７ ０㎡程度で５００万円前後、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市中心部とは旧北上川を挟んだ住宅地域に存することから、交通利便性ではやや劣るため、賃貸需要は弱く、収益性に 着目し、土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居 住の快適性が重視される地域であり自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価 格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [106.4] [101.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では人口減少及び高齢化が継続する一 方、住宅地の供給過剰感が薄れず。住環境、 利便性等による選好性の二極化が進行。 県道沿いに形成された旧来からの住宅地域。 藤巻街道の整備はされたが、旧北上川を挟む 立地故に、市中心部への交通利便性はやや劣 る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％