鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０７０ -54	仙台市泉区		建付地	（　）	不整形	西30m国道、南16m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	２３１３０１０ -61	仙台市泉区		底地	（　）	不整形	西25m国道、南22m、南西0m、角地		準工特別用途地区 (80,200)
c	２３１３０７０ -1001	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、南西16m、南東6m、北東6m、四方路		近商 (100,200)
d	２３１３０６０ -31	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北22m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	２３１３０５０ -64	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ整形	北18m市道、西5m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,425	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	83,581	100 [ 100.0]	83,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	84,400
b	(　 61,430) 102,383	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.6]	100,986	100 [ 125.0]	80,789		81,600
c	(　 ) 63,726	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	65,961	100 [ 94.9]	69,506		70,200
d	(　 ) 59,422	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 93.0]	100 [ 92.2]	70,894	100 [ 82.5]	85,932		86,800
e	(　 ) 53,924	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	59,504	100 [ 82.1]	72,477		73,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,800 円／㎡]

仙台泉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,323,250	6,398,468	18,924,782	12,330,000	6,594,782	（　0.9756） 6,433,869	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	142,974,867 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,901 ㎡	60.0 m x 48.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建１棟貸沿道型店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	2,482	2,233,800	6.0	13,402,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		2,233,800		13,402,800
								0

⑨年額支払賃料	2,233,800 円　×　12ヶ月　＝　 26,805,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,805,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,608,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,197,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,402,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,323,250 円　　　　（　 8,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０７２　　　　-60	2,431 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,494 円/㎡　月額支払賃料（　 2,482 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３０７２　　　　-59	2,709 ( 2,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,709
c	２３１３０７２　　　　-69	2,562 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,329

仙台泉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	180,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	804,168 円	26,805,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,858,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	180,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,398,468 円　（　　　　　　 2,206 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,330,000 円（　　　　　 4,250 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,323,250 円
②総費用	6,398,468 円
③純収益　①－②	18,924,782 円
④建物等に帰属する純収益	12,330,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,594,782 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,433,869 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,974,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台泉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 5-4

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　伊藤　裕幸

TEL.

鑑定評価額

239,000,000 円

１㎡当たりの価格

82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番７外				②地積　(㎡)	2,901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）特別用途地区高度地区4種 (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南西28m国道、背面道	水道、ガス、下水	泉中央 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 110 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された沿道型店舗等が建ち並
ぶ路線商業地域

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

泉中央駅東方

2.0km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
特別用途地区
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの旧来からの路線商業地域で、土地利用形態としては特に大きな変化は見られず、現在の地域的特
性を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道４号をはじめとする幹線道路沿いに形成された路線商業地域。需要者の中心は、沿道型店舗を展開す
る企業など。新型コロナウイルスの行動規制が緩和されて外食や沿道型店舗への来客も戻りつつあるので、路線商業地
としての需要も増えていくものと思われる。借地によって店舗を展開するケースも多いが、所有権を取得する場合の市
場の中心となる価格帯は３，０００㎡程度の更地で２．５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域であり、同一需給圏内の類似地域における幹線道路沿いの取引事例を収集した。比
準価格は市場参加者の特性と需給バランスを反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益価格は、近年の地価上
昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を参考にし
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利やコロナ禍の行動規制緩和等の影響に
よって沿道型店舗地を求める動きも見られ始
め、地価は上昇傾向にある。

宮城県を縦断する国道沿いの路線商業地域で
、店舗需要は比較的堅調に推移しており、依
然として地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０７０ -54	仙台市泉区		建付地	（　）	不整形	西30m国道、南16m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	２３１３０１０ -61	仙台市泉区		底地	（　）	不整形	西25m国道、南22m、南西0m、角地		準工特別用途地区 (80,200)
c	２３１３０４０ -1011	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１３０６０ -31	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北22m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	２３１３０７０ -1001	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、南西16m、南東6m、北東6m、四方路		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,425	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	88,269	100 [ 111.1]	79,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	80,200
b	(　 61,430) 102,383	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	103,819	100 [ 125.0]	83,055		83,900
c	(　 ) 110,487	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,459	100 [ 137.2]	84,154		85,000
d	(　 ) 59,422	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 93.0]	100 [ 92.2]	70,894	100 [ 90.0]	78,771		79,600
e	(　 ) 63,726	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,694	100 [ 75.0]	83,592		84,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

仙台泉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,465,784	6,025,120	18,440,664	11,539,700	6,900,964	（　0.9749） 6,727,750	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	149,505,556 円　　　　（　 51,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区高度地区4種	70 ％	200 ％	200 ％	2,901 ㎡	60.0 m x 48.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	2,348	2,113,200	6.0	12,679,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		2,113,200		12,679,200
								0

⑨年額支払賃料	2,113,200 円　×　12ヶ月　＝　 25,358,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,358,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,014,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,344,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,679,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,465,784 円　　　　（　 8,434 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-75	1,449 ( 1,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	2,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,360 円/㎡　月額支払賃料（　 2,348 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３０１２　　　　-84	2,360 ( 2,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,484
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,267,920 円	25,358,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,884,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,703,400 円	167,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,025,120 円　（　　　　　　 2,077 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,539,700 円（　　　　　 3,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,465,784 円
②総費用	6,025,120 円
③純収益　①－②	18,440,664 円
④建物等に帰属する純収益	11,539,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,900,964 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,727,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,505,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,500 円／㎡）