別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 仙台泉 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -39 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　松尾　公平   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 北東8m市道 水道、下水 泉中央 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、一般住宅等が散在 する住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 泉中央駅西方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、当面は現状を維持するものと思料される。市街化調整区域内の農家集落地域では需要は 限定的であり、地価は横ばいまたは微増傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化調整区域を中心とする仙台市北部の農家住宅地域である。需要者は地縁を有する個人又は資材置場 等として使用する事業者に限定されるため、宅地取引は少ない。市街化調整区域という制約の中では、周辺市街化区域 や都市計画区域外の地価上昇が波及することは殆んどなく、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考え られるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を 採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景にして、利便性と環境の優れた 地域での地価上昇が続いており、地価の割安 な周辺地域へ波及している。 市街化調整区域の農家住宅地域では需要者は 限定的であるが、周辺の住宅団地における活 発な取引の影響が軽微に認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％