別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台泉 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -38 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区鶴が丘４丁目１８番５ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした丘陵性の大規 模住宅団地内の住宅地域。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期が古い住宅団地にあって、徐々に老朽建物の建替えなどが進行するものと予測。市街地に比べ割安感が あって、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測するが、住宅ローン金利の動向には注意が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区北東部の丘陵地に広がる郊外住宅団地一円。需要者は仙台市内及び隣接市町に勤務するサラリーマン 層が中心である。低金利、ローン減税等によって住宅需要は依然堅調である。当該圏域は市街地部と比べて割安感もあ ることから、特に需要の高まりがみられる。また、良質な中古住宅供給も見られ市場性は高い。取引の中心となる価格 帯は、土地は２００㎡前半で１５００万円前後、新築戸建で３５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法で採用した取引事例は代替性が強く取引時点も新しい。比準価格 はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。以上より比準価格により鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　仙台泉（県） -6            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増。低金利等を 背景に住宅需要は堅調。地下鉄沿線の需要は 根強いが、割安感のある郊外部の需要が高ま っている。 郊外部にあって利便性はやや劣るが、市街地 と比べて割安感があって、需要の高まりがみ られる。 変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％ +4.6 ％