別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台泉 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -37 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区長命ケ丘１丁目１０番９ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 八乙女 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   115 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０～５０年台に開発・ 分譲された丘陵地の大規模住 宅団地。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八乙女駅西方 4.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、商業施設にも恵まれ生活の利便性は高く、幹線道路への接近性も良好。近年、分割化が見 られるなど新しい動きもある。それら要因を含んで、当面地価は堅調に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長命ケ丘地区を中心とする区内西部郊外の住環境の良好な住宅地域一帯。需要者は市内中心部もしくは 市内郊外や近隣市町村の業務地域などに通勤する層が中心と考えられる。地下鉄駅からの接近性にはやや劣るが、中心 部を結ぶ幹線道路に近く、周辺に商業施設は多い。生活利便性が高いため宅地需要は安定しており、中心となる価格帯 は、土地は２５０㎡程度で２０００万円前後、新築戸建物件は４０００万円台後半と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となるが、ハウスメーカー等が戸建住宅を販売する目 的で取得するケースも見られる。地域内の取引は大半が中古住宅である。よって代替性を有する取引事例を基に試算し た比準価格を基に、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお収益還元法は、郊外の分譲住宅団地に所在し、経済合理性 などの面でアパート等の建築を目的とする土地取得は少なく、賃貸市場が成立していないために適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　仙台泉（県） -4            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区内の住宅市場は、コロナ禍やインフレが 進む中、低金利等もあり堅調に推移。地下鉄 駅へのアクセスや商業施設に恵まれた地域は 特に需要が高い。 熟成度の高い住宅団地。開発がやや古く、建 物の老朽化や住民の高齢化が進んでいるが、 生活の利便性が良いため需要は安定し、価格 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％ +3.9 ％