別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台泉 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -36 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区北高森１２番１２ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉区北部郊外丘陵地に造成さ れた区画整然とした住宅地域 。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成が進んだ住宅団地で、今後は老朽建物の建替えや画地分割による細分化が進むものと予測。コロナ禍の在宅 勤務浸透による戸建住宅需要増の影響から需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区北部丘陵地に広がる泉パークタウン及び同価格帯の周辺住宅地域。需要者は若い夫婦を中心とした住 宅一次取得者及び北部工業団地勤務者。コロナ禍の在宅勤務浸透等による戸建需要増の影響及び相対的な割安感から需 要は堅調。ただし割安でも新築戸建てで４０００万円前後となるため、需要者がある程度限られる。なお、画地分割に よる分譲等で単価が上昇し、やや天井感も出始めているため、今後地価はゆるやかな上昇傾向で推移すると予測。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。また、近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅主体の住宅団地で、転勤等により戸建 住宅が賃貸されるケースが希にある程度で、収益性からのアプローチはなじまないため、収益価格は試算しなかった。 よって本件では、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [104.0] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [103.0] 100 84,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進 行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加 。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要 は堅調である。 郊外部に位置するが、良好な住環境等から底 堅い需要がある。戸建住宅需要増の影響から 地価はゆるやかな上昇傾向だが、やや天井感 も出つつある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％