鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０４０ -4	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西6m、角地		１中専 (70,200)
b	２３１３０６０ -63	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０６０ -64	仙台市泉区		更地	（　）	正方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
d	２３１３０３０ -68	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,665	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.1]	110,101	100 [ 112.3]	98,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 76,261	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	77,158	100 [ 98.9]	78,016		79,600
c	(　 ) 62,261	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	63,432	100 [ 94.1]	67,409		68,800
d	(　 ) 78,049	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	76,923	100 [ 94.1]	81,746		83,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,600 円／㎡]

仙台泉 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地区域内にある土地であるため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,348,446	720,943	2,627,503	2,034,350	593,153	（　0.9742） 577,850	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,132,955 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.71	ＬＳ2	165.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	210 ㎡	14.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（約４１．３５㎡）、各階２戸、合計４戸の軽量鉄骨造アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため１００％と査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.71	100.0	82.71	1,597	132,088	1.0	132,088
							1.0	132,088
2～ 2	住宅	82.71	100.0	82.71	1,630	134,817	1.0	134,817
							1.0	134,817
～

～

～

計		165.42	100.0	165.42		266,905		266,905
								266,905

⑨年額支払賃料	266,905 円　×　12ヶ月　＝　 3,202,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,202,860 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 209,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,281,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	266,905 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 266,905 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 64,303 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 226 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,348,446 円　　　　（　 15,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０６２　　　　-9	1,355 ( 1,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,663 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０６２　　　　-21	1,423 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,434
c	２３１３０６２　　　　-8	1,659 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,710

仙台泉 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,500 円	30,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,543 円	3,490,860　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,000 円	30,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 720,943 円　（　　　　　　 3,433 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 165.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,034,350 円（　　　　　 9,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,348,446 円
②総費用	720,943 円
③純収益　①－②	2,627,503 円
④建物等に帰属する純収益	2,034,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	593,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	577,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,132,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台泉 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -35

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　小竹　潤

TEL.

鑑定評価額

19,000,000 円

１㎡当たりの価格

90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区上谷刈５丁目３番８６｢上谷刈５－２１－１６｣				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	高台の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	八乙女 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

昭和６０年代に開発された中
規模の分譲住宅地域。

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

八乙女駅西方

1.7km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域であり、徐々に老朽建物の建替えなどが進行するものと予測。中心市街地や地下鉄沿線に比べ
割安感があって地価は当面上昇傾向が続くものと予測するが、住宅ローン金利の動向には注意が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は泉区北西部の丘陵地に広がる郊外住宅団地一円。需要者は仙台市内及び隣接市町に勤務するサラリーマン
層が中心である。低金利、ローン減税等によって住宅需要は依然として強く、当該エリアは市街地部と比べ割安感もあ
ることから、需要は高まっている。また、良質な中古住宅供給も見られ一定の需要が認められる。取引の中心となる価
格帯は、土地は２００㎡前半で２０００万円前後、新築戸建で４０００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を
重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。
一方収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算され
ており説得力は劣る。以上より代表標準地からの規準価格も踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[102.0]

100
[126.4]

[102.0]
100

91,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微減、世帯数は微増。低金利等を
背景に住宅需要は堅調。地下鉄沿線の需要は
根強いが、割安感のある郊外部の需要が高ま
っている。

高台の住宅地域で住環境は良好であり、中心
市街地や地下鉄沿線の住宅地域と比べて割安
感もあって、需要は高まっている。

変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０７０ -2	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	東9m市道、北6m、角地		１低専 (60,80)
b	２３１３０６０ -46	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０４０ -9	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
d	２３１３０９０ -23	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ整形	北東12.7m市道、南東6m、南西6m、三方路		１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,202	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	108,202	100 [ 132.6]	81,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	83,200
b	(　 ) 121,023	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	120,558	100 [ 124.5]	96,834		98,800
c	(　 ) 93,901	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	91,824	100 [ 106.1]	86,545		88,300
d	(　 ) 79,156	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	76,157	100 [ 82.4]	92,424		94,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,400 円／㎡]

仙台泉 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			開発時期の古い住宅団地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,091,391	578,428	2,512,963	2,029,110	483,853	（　0.9709） 469,773	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,676,659 円　　　　（　 50,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.94	Ｗ2	161.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	210 ㎡	14.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの平均専有面積４１㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.94	100.0	80.94	1,479	119,710	2.0	239,420
							1.0	119,710
2～ 2	住宅	80.94	100.0	80.94	1,494	120,924	2.0	241,848
							1.0	120,924
～

～

～

計		161.88	100.0	161.88		240,634		481,268
								240,634

⑨年額支払賃料	240,634 円　×　12ヶ月　＝　 2,887,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,887,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 159,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,028,228 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,572 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,634 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,091,391 円　　　　（　 14,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０７２　　　　-40	1,169 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,528 円/㎡　月額支払賃料（　 1,494 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０７２　　　　-41	1,091 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,455
c	２３１３０７２　　　　-42	1,178 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,571

仙台泉 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,200 円	28,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,628 円	3,187,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,500 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,600 円	28,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 578,428 円　（　　　　　　 2,754 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 161.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,029,110 円（　　　　　 9,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,091,391 円
②総費用	578,428 円
③純収益　①－②	2,512,963 円
④建物等に帰属する純収益	2,029,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	483,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	469,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,676,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,800 円／㎡）