別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 仙台泉 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -34 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 96,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区将監１丁目９番２９ ｢将監１－２８－１６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが混在する住宅 地域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 泉中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.8 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４６年頃に開発された大 規模住宅団地に隣接する既存 住宅地域 街 路 基準方位北４．９ｍ 市道 交通 施設 泉中央駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した 。地下は割安感から上昇傾向であり、当分の間同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、将監地区全体及びその周辺の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人であ る。周辺地域に対する割安感や低金利の影響により、地価は上昇傾向を有する。以上の中心となる価格帯は２００㎡程 度の更地で１，８００～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得を目的とする取引が主で、将監１丁目地区及び七北田地区の類似地域において取引事例が収集できた。一 方、公法上の規制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収 益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [109.3] 100 100 [102.0] 100 [124.5] [104.0] 100 96,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区の住宅地域は低金利等の影響が継続して いることから地価上昇傾向が続いている。割 安感のある地域は地価が大幅に上昇している 。 地下鉄駅からやや遠隔に存するが、周辺地域 との比較で割安感があることから地価は大幅 に上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％