鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０４０ -105	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	西3m私道、中間画地		２住居 (60,160)
b	２３１３０７０ -86	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m私道、南2m、準角地		近商 (80,240)
c	２３１３０９０ -15	仙台市泉区		建付地	（　）	台形	南5m市道、中間画地		２住居高度地区3種宅造規制区域 (60,200)
d	２３１３０４０ -1034	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、南8.3m、角地		２住居 (70,200)
e	２３１３０４０ -1010	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		２中専高度地区2種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,966	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	119,830	100 [ 103.6]	115,666	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 149,705	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	146,798	100 [ 110.9]	132,370		136,000
c	(　 ) 116,191	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	113,845	100 [ 86.2]	132,071		136,000
d	(　 ) 163,087	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,163	100 [ 99.9]	169,332		174,000
e	(　 ) 125,098	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	130,757	100 [ 99.0]	132,078		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.9
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.1
e	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

仙台泉 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,936,552	500,320	2,436,232	1,862,280	573,952	（　0.9709） 557,250	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,664,773 円　　　　（　 68,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.60	Ｗ2	141.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	186 ㎡	14.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３５㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.60	100.0	70.60	1,764	125,000	1.0	125,000
							1.0	125,000
2～ 2	住宅	70.60	100.0	70.60	1,800	127,000	1.0	127,000
							1.0	127,000
～

～

～

計		141.20	100.0	141.20		252,000		252,000
								252,000

⑨年額支払賃料	252,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 151,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,872,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 252,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,358 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,936,552 円　　　　（　 15,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０２２　　　　-41	1,924 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０２２　　　　-43	1,692 ( 1,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,600 円	25,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,720 円	3,024,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	25,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 500,320 円　（　　　　　　 2,690 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,280 円（　　　　　 10,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,936,552 円
②総費用	500,320 円
③純収益　①－②	2,436,232 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	557,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,664,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
仙台泉 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -30

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　松尾　公平

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区八乙女中央５丁目３０７番４｢八乙女中央５－２４－２５｣				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	八乙女 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄八乙女駅南側背後に形
成された住宅地域

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

八乙女駅南方

230m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅徒歩圏内にあって利便性が良好な地域であるが、宅地供給が少ない一方、宅地需要は根強いものがあり
、地価上昇が続いている。この状況が当面は続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄八乙女・泉中央・黒松・旭ヶ丘各駅周辺の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である
。地下鉄南北線の駅が近いことから需要は根強いが、宅地供給は少ない。需要の中心価格帯は更地で２６００万円程度
、中古住宅では３０００万円から４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を
意識した土地取引は少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、
取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景にして、利便性と環境の優れた
地域での地価上昇が続いており、地価の割安
な周辺地域へ波及している。

地下鉄駅徒歩圏の利便性の良好な住宅地で、
安定的な住宅需要が認められるものの、宅地
供給は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -48	仙台市泉区		建付地	（　）	台形	南4.9m市道、中間画地		２住居 (60,196)
b	２３１３０４０ -1009	仙台市泉区		建付地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (50,80)
c	２３１３０４０ -1010	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		２中専高度地区2種地区計画等 (60,200)
d	２３１３０９０ -17	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		２住居高度地区3種宅造規制区域 (70,200)
e	２３１３０７０ -86	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m私道、南2m、準角地		近商 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,407	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	121,860	100 [ 88.4]	137,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 116,838	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,468	100 [ 88.4]	136,276		140,000
c	(　 ) 125,098	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	129,225	100 [ 92.0]	140,462		145,000
d	(　 ) 95,890	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	96,164	100 [ 79.2]	121,419		125,000
e	(　 ) 149,705	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	147,234	100 [ 96.8]	152,101		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

仙台泉 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,002,599	551,654	2,450,945	1,884,450	566,495	（　0.9709） 550,010	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,500,227 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.50	Ｗ2	143.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	186 ㎡	14.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（３５．７５㎡）×４戸の木造アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.50	100.0	71.50	1,639	117,189	2.0	234,378
							1.0	117,189
2～ 2	住宅	71.50	100.0	71.50	1,672	119,548	2.0	239,096
							1.0	119,548
～

～

～

計		143.00	100.0	143.00		236,737		473,474
								236,737

⑨年額支払賃料	236,737 円　×　12ヶ月　＝　 2,840,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,840,844 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 187,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,941,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,474 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,737 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,035 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,002,599 円　　　　（　 16,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０４２　　　　-15	2,099 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,711 円/㎡　月額支払賃料（　 1,672 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０４２　　　　-16	1,480 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,673
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	25,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,154 円	3,128,844　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,654 円　（　　　　　　 2,966 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 143.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,884,450 円（　　　　　 10,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,002,599 円
②総費用	551,654 円
③純収益　①－②	2,450,945 円
④建物等に帰属する純収益	1,884,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	566,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	550,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）