別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台泉 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -24 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区北中山１丁目２番１３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 八乙女 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 東北自動車道の北西側に位置 する郊外住宅団地内の住宅地 域。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 八乙女駅西方 6.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、当面現状の住環境が維持されると予測。都心から距離があるものの街路条件や住環境は良 好で、在宅勤務需要に加え割安感に着目した需要も継続しており、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区北西部の丘陵地に広がる郊外住宅団地一円。需要者は仙台市内及び隣接町村に勤務するサラリーマン 層が中心。市街地部と比した割安感から住宅需要は堅調で、新興住宅団地の人気が高いが、コロナ禍の在宅勤務による 戸建需要増を反映し、開発時期が古い住宅団地でも取引が増えている。また既存画地を分割しての分譲も多く、単価は 上昇傾向。取引の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前半で１０００万円台前半、新築戸建で３０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決 定を行う傾向が強く、比準価格はこの意思決定過程を反映し説得力が高い。なお、近隣地域及び周辺地域は戸建住宅主 体の住宅団地であるが、戸建住宅が賃貸されるケースは希で、収益性からのアプローチはなじまないため収益価格は試 算しなかった。以上より本件では、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [103.0] 100 [147.9] [103.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進 行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加 。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要 は堅調である。 郊外住宅団地の中でも外縁部に位置するが、 割安感と良好な住環境から根強い需要が見ら れ、引き続き地価は上昇傾向を維持している 。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％