鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -48	仙台市泉区		建付地	（　）	台形	南4.9m市道、中間画地		２住居 (60,196)
b	２３１３０９０ -8	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
c	２３１３０９０ -9	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	不整形	南東9m市道、南西6m、北東6m、三方路		２住居地区計画等 (70,200)
d	２３１３０９０ -17	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
e	２３１３０８０ -25	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m市道、北6m、東6m、三方路		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,407	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	121,145	100 [ 91.9]	131,823	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 58,285	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	60,593	100 [ 91.2]	66,440		66,400
c	(　 ) 88,365	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.7]	124,201	100 [ 94.1]	131,988		132,000
d	(　 ) 95,890	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	96,161	100 [ 83.0]	115,857		116,000
e	(　 ) 124,908	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.6]	128,385	100 [ 98.1]	130,872		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -24.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

仙台泉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,060,156	519,924	2,540,232	1,932,800	607,432	（　0.9709） 589,756	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,403,545 円　　　　（　 77,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.35	Ｗ2	150.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	13.1 m x 13.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積３８㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.35	100.0	75.35	1,606	121,012	2.0	242,024
							1.0	121,012
2～ 2	住宅	75.35	100.0	75.35	1,639	123,499	2.0	246,998
							1.0	123,499
～

～

～

計		150.70	100.0	150.70		244,511		489,022
								244,511

⑨年額支払賃料	244,511 円　×　12ヶ月　＝　 2,934,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,934,132 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 177,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,996,381 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	489,022 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,511 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 59,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,060,156 円　　　　（　 17,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-71	2,099 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,677 円/㎡　月額支払賃料（　 1,639 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０１２　　　　-76	1,432 ( 1,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,418
c	２３１３０１２　　　　-77	1,770 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,960

仙台泉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,800 円	25,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	95,224 円	3,174,132　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,600 円	25,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	25,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 519,924 円　（　　　　　　 2,988 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　(100% ＋　 0.03 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,932,800 円（　　　　　 11,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,060,156 円
②総費用	519,924 円
③純収益　①－②	2,540,232 円
④建物等に帰属する純収益	1,932,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	607,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	589,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,403,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台泉 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -22

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　今井　匡

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区八乙女中央４丁目２６１番６｢八乙女中央４－１０－６｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが混在する住宅地域	北6.2m市道	水道、ガス、下水	八乙女 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄駅徒歩圏、仙台北環状
線と七北田川の間に形成され
た混在住宅地域。

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

八乙女駅東方

610m

法令

規制

２住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

八乙女駅徒歩圏で利便性が高く、コロナ禍の在宅勤務浸透の影響等もあり需要は堅調。近年の自然災害増から七
北田川周辺を避ける動きもあったが、現在は落ち着きを見せている。ただし、供給が限定的で取引は少ない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉区の地下鉄南北線各駅に近接した交通利便性に勝る混在住宅地域。需要者の中心は個人に加え賃貸住
宅用地等を求める投資家や法人。地下鉄八乙女駅徒歩圏で生活利便性に優れるため、需要の多い地域ではあるが、供給
は限定的で売り手市場にある。土地は標準的画地規模で２２００万円程度、現在、新築戸建住宅の供給は少ないが、３
０～４０坪程度の画地に分割した後の新築戸建分譲で総額３５００万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は地下鉄駅に近くアパート用地としての需要もあるが、賃料の遅効性から、近年の土地価格上昇に応じた賃料
相場が形成できておらず、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は、実際に市場で成立した現実の需給動向を
反映した実証的価格で、取引相場等を重視する傾向が強い市場参加者の意思決定過程を反映し説得力が高い。よって本
件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 -30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[103.0]

100
[105.9]

[100.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進
行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加
。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要
は堅調である。

乙女駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域である
ことから需要は堅調。ただし、需要に対して
供給が少ないため、地価は上昇傾向。

接面街路に北側で等高に接する正方形の中間
画地。日照通風等の居住快適性も普通程度で
、個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０９０ -15	仙台市泉区		建付地	（　）	台形	南5m市道、中間画地		２住居高度地区3種宅造規制区域 (60,200)
b	２３１３０９０ -17	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		２住居高度地区3種宅造規制区域 (70,200)
c	２３１３０９０ -67	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居高度地区3種地区計画等 (60,200)
d	２３１３０３０ -23	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	西12.2m市道、南6m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
e	２３１３０７０ -86	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m私道、南2m、準角地		近商 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,191	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	119,837	100 [ 89.1]	134,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 95,890	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	96,802	100 [ 75.2]	128,726		129,000
c	(　 ) 182,724	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 145.6]	130,768	100 [ 100.0]	130,768		131,000
d	(　 ) 131,506	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	132,265	100 [ 104.0]	127,178		127,000
e	(　 ) 149,705	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,653	100 [ 110.0]	133,321		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

仙台泉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,584,375	647,882	2,936,493	2,325,400	611,093	（　0.9709） 593,310	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,484,318 円　　　　（　 77,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.60	Ｗ2	170.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	174 ㎡	13.1 m x 13.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１Ｋタイプ、平均専有面積２８．５㎡×６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.45	100.0	85.45	1,706	145,778	1.0	145,778
							1.0	145,778
2～ 2	住宅	85.45	100.0	85.45	1,741	148,768	1.0	148,768
							1.0	148,768
～

～

～

計		170.90	100.0	170.90		294,546		294,546
								294,546

⑨年額支払賃料	294,546 円　×　12ヶ月　＝　 3,534,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,534,552 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 204,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,510,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,546 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,546 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 71,340 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,584,375 円　　　　（　 20,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-70	1,743 ( 1,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,743	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,741 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-71	1,851 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,799
c	２３１３０３２　　　　-75	1,619 ( 1,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,799

仙台泉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,200 円	30,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	148,582 円	3,714,552　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 647,882 円　（　　　　　　 3,723 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 170.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,325,400 円（　　　　　 13,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,584,375 円
②総費用	647,882 円
③純収益　①－②	2,936,493 円
④建物等に帰属する純収益	2,325,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	611,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	593,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,484,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,500 円／㎡）