鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０４０ -11	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２３１３０４０ -1007	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０９０ -54	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造規制区域 (50,80)
d	２３１３０４０ -20	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、南東5m、角地		１低専 (60,80)
e	２３１３０８０ -62	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,857	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	73,568	100 [ 99.5]	73,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	76,900
b	(　 ) 69,388	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	73,058	100 [ 98.3]	74,321		77,300
c	(　 ) 75,041	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,844	100 [ 109.2]	73,117		76,000
d	(　 ) 83,434	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	82,889	100 [ 100.3]	82,641		85,900
e	(　 ) 58,145	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	59,412	100 [ 84.7]	70,144		72,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.06	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +1.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,800 円／㎡]

仙台泉 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,917,680	666,061	3,251,619	2,808,600	443,019	（　0.9709） 430,127	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,775,614 円　　　　（　 36,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.28	Ｗ2	212.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	269 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積約３５㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	106.20	100.0	106.20	1,461	155,158	2.0	310,316
							1.0	155,158
2～ 2	住宅	106.20	100.0	106.20	1,491	158,344	2.0	316,688
							1.0	158,344
～

～

～

計		212.40	100.0	212.40		313,502		627,004
								313,502

⑨年額支払賃料	313,502 円　×　12ヶ月　＝　 3,762,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,762,024 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 227,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,834,551 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	627,004 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 313,502 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 75,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,359 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,917,680 円　　　　（　 14,564 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-64	2,155 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [133.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,525 円/㎡　月額支払賃料（　 1,491 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０１２　　　　-65	1,447 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [127.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,238
c	２３１３０１２　　　　-67	1,582 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [113.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,556

仙台泉 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,600 円	37,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	121,861 円	4,062,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,200 円	37,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 666,061 円　（　　　　　　 2,476 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 212.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,808,600 円（　　　　　 10,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,917,680 円
②総費用	666,061 円
③純収益　①－②	3,251,619 円
④建物等に帰属する純収益	2,808,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	430,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,775,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
仙台泉 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -21

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　松尾　公平

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

75,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区泉ケ丘４丁目４６番６８２｢泉ケ丘４－４－８｣				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	泉中央 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和５０年代中頃に開発され
た富谷市に隣接する仙台市北
端部の住宅団地

街

路

基準方位北、　　５
ｍ市道

交通

施設

泉中央駅北西方

4.7km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

他の大規模住宅団地に比較し地価水準が低いため、需要は根強く、宅地を細分化したミニ開発も見られる。低金
利の状態が追い風となって取引は活発であるが、金融緩和状態が終焉した場合にはその影響が懸念される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市泉区のうち国道４号バイパスの北東側の住宅地域。主な需要者は市中心部に通勤する給与所得者が
多く、圏外からの流入も多いとみられる。泉区内の大規模住宅団地に比較し地価水準が低いことから、一定の需要が有
り、建売業者によるミニ開発も行われている。需要の中心価格帯は更地で２０００万円前後、区画を細分した新築戸建
では新築戸建では３０００万円から３２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を
意識した土地取引は比較的少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に
留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富谷 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,400 円／㎡

[113.6]
100

100
[104.0]

100
[ 96.0]

[104.0]
100

75,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景にして、利便性と環境の優れた
地域での地価上昇が続いており、地価の割安
な周辺地域へ波及している。

造成時期が古い郊外の住宅地域であるが、需
要は底堅く、相対的な割安感などから地価は
大幅に上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０４０ -11	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２３１３０４０ -99	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０７０ -83	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１３０４０ -1007	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２３１３０５０ -84	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,857	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	73,232	100 [ 100.0]	73,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 81,373	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	76,934	100 [ 100.0]	76,934		80,000
c	(　 ) 70,218	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	68,868	100 [ 100.0]	68,868		71,600
d	(　 ) 69,388	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	72,724	100 [ 100.0]	72,724		75,600
e	(　 ) 77,721	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	72,775	100 [ 100.0]	72,775		75,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,200 円／㎡]

仙台泉 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,942,457	749,958	3,192,499	2,771,250	421,249	（　0.9709） 408,991	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,295,250 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	269 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（３５㎡）×６戸の木造アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,495	156,975	2.0	313,950
							1.0	156,975
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,526	160,230	2.0	320,460
							1.0	160,230
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		317,205		634,410
								317,205

⑨年額支払賃料	317,205 円　×　12ヶ月　＝　 3,806,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,806,460 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 246,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,860,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	634,410 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 317,205 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,942,457 円　　　　（　 14,656 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０４２　　　　-12	1,100 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,561 円/㎡　月額支払賃料（　 1,526 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０４２　　　　-13	1,302 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	37,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	164,258 円	4,106,460　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,700 円	37,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 749,958 円　（　　　　　　 2,788 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,771,250 円（　　　　　 10,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,942,457 円
②総費用	749,958 円
③純収益　①－②	3,192,499 円
④建物等に帰属する純収益	2,771,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	421,249 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	408,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,295,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）