別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台泉 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -20 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区将監７丁目１番３５９ ｢将監７－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４８年に造成工事が完了 した大規模住宅団地内の住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成した地域であり、今後は老朽化した建物の建替えや画地分割が進むと予測する。需要が強い ことから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区将監の住宅地域。需要者の中心は、自己の戸建住宅の取得を目的とする個人が中心であるが、建売業 者等による需要も見られる。需要は引き続き堅調にあり、地価上昇により区画分割によって総額を抑える傾向も認めら れる。市場の中心となる価格帯は３００㎡程度の更地で３，３００～３，６００万円程度。新築戸建分譲で４，０００ 万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において将監地区に存する取引 事例を収集した。比準価格は市場の需給バランスを反映しており説得力が高い価格を得た。一方、自己所有の戸建住宅 を中心とする住宅地域に位置するため、収益性からのアプローチは妥当でないと判断し収益還元法は適用しなかった。 したがって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　仙台泉（県） -7            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅ローン減税の影響によってコロ ナ禍にあっても良好な居住環境を求める動き があり、底堅い需要に支えられて地価は上昇 傾向にある。 古い住宅団地であるが利便性に恵まれ需要は 根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％ +5.4 ％