鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０５０ -1001	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東6m、北6m、三方路		２住居 (60,200)
b	２３１３０５０ -38	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、北東6m、北西6m、三方路		２住居 (70,200)
c	２３１３０１０ -7	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、東10m、南13m、三方路		準工 (60,200)
d	２３１３０９０ -67	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e	２３１３０３０ -92	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、北2.7m、二方路		１低専地区計画等 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,752	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.3]	318,529	100 [ 105.0]	303,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 255,681	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	252,066	100 [ 94.0]	268,155		276,000
c	(　 ) 181,870	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	210,586	100 [ 87.3]	241,221		248,000
d	(　 ) 182,724	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 140.4]	136,653	100 [ 63.8]	214,190		221,000
e	(　 ) 194,178	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	197,479	100 [ 59.0]	334,710		345,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +40.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

仙台泉 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地に該当し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

居住の快適性・利便性を重視されるマンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
805,543,355	584,137,635	13	585,000	1,640.98	291,000	1,950.02
⑧開発法による価格	221,405,720 円　　　　（　 250,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
885 ㎡	㎡		㎡		㎡	885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
353.41 ㎡	1,950.02 ㎡	1,721.13 ㎡	228.89 ㎡	1,640.98 ㎡	ＲＣ・7F ( 20 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.9 ％）	（ 220.3 ％）	（ 194.5 ％）	（ 25.9 ％）	（ 84.15 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居地区計画等高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.4 ｍ 25.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

585,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 585,000 円／㎡　　×　　 1,640.98 ㎡　　＝　　　　 959,973,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 959,973,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 299,730 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 299,730 円／㎡　　×　　　 1,950.02 ㎡　　＝　　　　 584,479,495 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 959,973,300 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 95,997,330 円

支出合計　④+⑤+⑥

680,476,825 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	67,198,131 円	( 7 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 61,311,575 円
	販売総額(2期)	28,799,199 円	( 3 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 24,971,785 円
	販売総額(3期)	863,975,970 円	( 90 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 719,259,995 円
収入合計		－	－	－	－	805,543,355 円
支出	建築工事費(1期)	58,447,950 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 54,981,987 円
	建築工事費(2期)	58,447,950 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 51,726,436 円
	建築工事費(3期)	467,583,596 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 389,263,344 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	57,598,398 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 54,182,813 円
	販売管理費(2期)	38,398,932 円	( 40 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 33,983,055 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	584,137,635 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	805,543,355 円　　－　　　　　　 584,137,635 円　　＝　　　　　 221,405,720 円 250,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台泉 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -8

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　冨田　毅

TEL.

鑑定評価額

243,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区泉中央３丁目２７番１２				②地積　(㎡)	885 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種地区計画等
	1.5:1	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション、店舗等が混在する住宅地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	泉中央 660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄泉中央駅徒歩圏の区画
整然とした住宅地域

街

路

基準方位北１６ｍ市
道

交通

施設

泉中央駅北東方

660m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

分譲マンションの需要は底堅い中、マンション用地の供給は少なく希少性は依然として高い。地価は上昇傾向で
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 228,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄南北線「泉中央」駅及び「八乙女」駅から徒歩圏の住宅地域。需要者の中心はマンション開発業者
。区画整然とした居住環境の良好な地域で、最寄駅や商業施設等にも近いことから利便性が高く、マンション需要は堅
調である。マンション用地の供給が少ないため、取引は少ない状況となっている。市場の中心価格帯は画地規模・建築
条件等により価格は大きくことなるため、把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、マンション用地として代替競争関係にある類似性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を反映し
た価格が求められた。開発法による価格は、ディベロッパーの投資採算性に着目し、販売価格、建築工事費及び投下資
本収益率等は適切であるが、想定要素が多く介在している。以上より、比準価格を採用して、開発法による価格を比較
考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利などの影響で、コロナ禍においても需
要は堅調。中心部のマンション用地は高値に
なる傾向があり、地価は上昇傾向で推移して
いる。

最寄駅から徒歩圏で利便性が高く、居住環境
も優れる。マンション用地としての希少性は
高く、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０５０ -38	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、北東6m、北西6m、三方路		２住居 (70,200)
b	２３１３０５０ -1001	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東6m、北6m、三方路		２住居 (60,200)
c	２３１３０１０ -7	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、東10m、南13m、三方路		準工 (60,200)
d	２３１３０４０ -1034	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、南8.3m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 255,681	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	257,156	100 [ 88.4]	290,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 332,752	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	327,572	100 [ 110.0]	297,793		307,000
c	(　 ) 181,870	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	210,586	100 [ 81.6]	258,071		266,000
d	(　 ) 163,087	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	168,105	100 [ 67.2]	250,156		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

仙台泉 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを中心とする住宅地域で、収益性による価格の検証になじまないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

居住の快適性・利便性を重視するマンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
784,267,630	582,838,123	13	580,000	1,640.98	293,000	1,950.02
⑧開発法による価格	201,429,507 円　　　　（　 228,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
885 ㎡	㎡		㎡		㎡	885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
353.41 ㎡	1,950.02 ㎡	1,721.13 ㎡	228.89 ㎡	1,640.98 ㎡	ＲＣ・7F ( 20 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.9 ％）	（ 220.3 ％）	（ 194.5 ％）	（ 25.9 ％）	（ 84.15 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居高度地区3種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.4 ｍ 25.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

580,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 580,000 円／㎡　　×　　 1,640.98 ㎡　　＝　　　　 951,768,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 951,768,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 293,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 301,790 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,790 円／㎡　　×　　　 1,950.02 ㎡　　＝　　　　 588,496,536 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 951,768,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 95,176,840 円

支出合計　④+⑤+⑥

683,673,376 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	66,623,788 円	( 7 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 60,787,544 円
	販売総額(2期)	28,553,052 円	( 3 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 24,758,351 円
	販売総額(3期)	856,591,560 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 698,721,735 円
収入合計		－	－	－	－	784,267,630 円
支出	建築工事費(1期)	58,849,654 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 55,359,870 円
	建築工事費(2期)	58,849,654 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 52,081,944 円
	建築工事費(3期)	470,797,229 円	( 80 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 387,983,996 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	57,106,104 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 53,719,712 円
	販売管理費(2期)	38,070,736 円	( 40 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 33,692,601 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	582,838,123 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	784,267,630 円　　－　　　　　　 582,838,123 円　　＝　　　　　 201,429,507 円 228,000 円／㎡