鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -1027	仙台市泉区		更地	（　）	不整形	南西4.2m道路、中間画地		１低専 (50,80)
b	２３１３０１０ -84	仙台市泉区		更地	（　）	不整形	西8m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０１０ -1014	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6m、準角地		２中専 (70,200)
d	２３１３０８０ -66	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２３１３０３０ -90	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.4m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,032	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	63,848	100 [ 111.7]	57,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,200
b	(　 ) 34,064	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	60,407	100 [ 88.1]	68,566		68,600
c	(　 ) 71,632	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	71,632	100 [ 125.1]	57,260		57,300
d	(　 ) 65,415	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	61,074	100 [ 106.3]	57,454		57,500
e	(　 ) 56,098	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,118	100 [ 107.2]	54,215		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,600 円／㎡]

仙台泉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,674,263	656,695	3,017,568	2,657,600	359,968	（　0.9709） 349,493	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,943,023 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.57	Ｗ2	201.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	13.9 m x 19.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積３４㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.57	100.0	100.57	1,464	147,234	2.0	294,468
							1.0	147,234
2～ 2	住宅	100.57	100.0	100.57	1,494	150,252	2.0	300,504
							1.0	150,252
～

～

～

計		201.14	100.0	201.14		297,486		594,972
								297,486

⑨年額支払賃料	297,486 円　×　12ヶ月　＝　 3,569,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,569,832 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 213,351 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,596,481 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	594,972 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,486 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 71,976 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,674,263 円　　　　（　 13,918 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-40	1,541 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	1,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,528 円/㎡　月額支払賃料（　 1,494 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０１２　　　　-41	1,108 ( 1,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,523
c	２３１３０１２　　　　-43	1,784 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,540

仙台泉 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	35,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	114,295 円	3,809,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,400 円	35,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 656,695 円　（　　　　　　 2,487 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 201.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,657,600 円（　　　　　 10,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,674,263 円
②総費用	656,695 円
③純収益　①－②	3,017,568 円
④建物等に帰属する純収益	2,657,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	359,968 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,943,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台泉 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　今井　匡

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区松森字鹿島４３番９				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	泉中央 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

商業施設（ヨークタウン市名
坂）、県運転免許センター等
に近接する。

街

路

基準方位北、　　４
．５ｍ市道

交通

施設

泉中央駅南東方

3.2km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域で、今後は築古建物建替や空地への新築等で推移すると予測。周辺住宅団地より街路条件はやや劣
るが、都心部や地下鉄沿線地域と比した割安感から根強い需要があるため、地価は上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は泉区北東部の丘陵地に広がる郊外住宅団地一円。需要者は仙台市内及び隣接市町に勤務するサラリーマン
層が中心。住宅団地より街路条件がやや劣るものの、市街地部に比して割安感があり需要は堅調である。コロナ禍にお
ける在宅勤務の住宅需要増から取引は増加傾向。さらに、既存画地の分割取引も増加しており単価は上昇傾向を維持。
取引の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１０００万円台前半、新築戸建で３０００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパートも存するが、居住快適性を重視する戸建住宅地であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検
討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこうした意思決定過程を反映し説得力が高い。一方、不
動産投資に見合う賃料水準が未形成で、収益物件として採算性が乏しいため収益価格は低位に求められた。よって本件
では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 -38 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[103.0]

100
[122.4]

[100.0]
100

54,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進
行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加
。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要
は堅調である。

周辺住宅団地に比して街路や地勢面でやや劣
る住宅地域であるが、大型商業施設に近く割
安感もあることから、コロナ禍においても根
強い需要がある。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０３０ -43	仙台市泉区		建付地	（　）	不整形	北5m市道、西5m、角地		１低専 (60,80)
b	２３１３０３０ -1019	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０７０ -15	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専 (60,80)
d	２３１３０５０ -5	仙台市泉区		建付地	（　）	正方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,131	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	57,436	100 [ 100.8]	56,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,000
b	(　 ) 52,645	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	55,019	100 [ 96.0]	57,311		57,300
c	(　 ) 65,402	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	64,724	100 [ 113.2]	57,177		57,200
d	(　 ) 62,561	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	66,170	100 [ 117.6]	56,267		56,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

仙台泉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地開発から長期間経過しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,814,315	692,828	3,121,487	2,811,520	309,967	（　0.9728） 301,536	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,853,091 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.00	Ｗ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	13.9 m x 19.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２５．５㎡、各階４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	102.00	100.0	102.00	1,557	158,814	1.0	158,814
							0.0	0
～ 2	居宅	102.00	100.0	102.00	1,589	162,078	1.0	162,078
							0.0	0
～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		320,892		320,892
								0

⑨年額支払賃料	320,892 円　×　12ヶ月　＝　 3,850,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,850,704 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 221,689 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,809,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,892 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,268 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,814,315 円　　　　（　 14,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-54	1,719 ( 1,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	1,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,589 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-55	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,543
c	２３１３０３２　　　　-57	1,832 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,593

仙台泉 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	36,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	161,228 円	4,030,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 692,828 円　（　　　　　　 2,624 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0926 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,811,520 円（　　　　　 10,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,814,315 円
②総費用	692,828 円
③純収益　①－②	3,121,487 円
④建物等に帰属する純収益	2,811,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,967 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	301,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,853,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）