別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙台太白 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 5-5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区秋保町湯元字薬師２７番２ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,360) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、旅館等が 建ち並ぶ商業地域 南西6m県道 水道、下水 仙台 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋保温泉街中心地域で、食料 品等の物販店舗、サービス業 の店舗等が混在する商業地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 仙台駅南西方 19.0km 法令 規制 商業 (90,360) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域の主要産業である温泉旅館の経営環境は不透明な状況が続いており、店舗等の新たな出店や増床等による 土地需要は殆ど見込めない状況である。今後、地価は下落基調にて推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市太白区秋保町湯元地区を中心とした県南市町の商業地域。需要者は中小事業主、個人事業者等であ る。近年、観光施設の開業等はあったものの、依然としてコロナ禍により秋保地区の主要産業である温泉旅館の経営環 境が不透明な状況で、店舗等の新たな出店や増床等による土地需要は殆ど見込めない状況である。需要の中心となる価 格帯は２５０㎡程度の土地で７００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は店舗兼住宅等が見られる地域で、賃貸物件は殆どなく賃貸市場は成立していないので、収益還元法の適用を 断念した。本件においては、対象標準地に対する需要者の大半が自己利用目的で不動産取引市場の動向を重視して意思 決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蔵王 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 65.4] [ 97.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅近や成熟したロードサイド等では依然とし て強い需要が認められ、商況が低調でも住宅 地需要が下支えする場合は堅調。郊外は軟調 の地点がある。 温泉旅館を主体とした観光地でコロナ禍によ る事業収支への影響は依然として不透明であ り、土地需要は小康状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　 -17.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％