鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４１００ -312	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東26m県道、南西5m、角地		商業 (80,400)
b	２３１４０９０ -342	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、南4m、角地		商業駐車付置義務 (90,360)
c	２３１４０９０ -346	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	南東36m国道、北4m、二方路		２住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１４０００ -340	仙台市太白区		底地	（　）	長方形	北西15m市道、南西11m、北東15m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (80,400)
e	２３１４０５０ -301	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西24m県道、北東2m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,519	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	209,772	100 [ 75.0]	279,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 241,689	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	242,154	100 [ 87.4]	277,064		272,000
c	(　 ) 172,697	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	175,067	100 [ 72.6]	241,139		236,000
d	(　 ) 248,901	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	261,950	100 [ 94.7]	276,610		271,000
e	(　 ) 217,782	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	229,210	100 [ 82.2]	278,844		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

仙台太白 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,461,438	15,386,835	47,074,603	41,923,600	5,151,003	（　0.9534） 4,910,966	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	114,208,512 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	520.00	ＲＣ5	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	745 ㎡	13.0 m x 58.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上共同住宅（２ＤＫ、平均賃貸面積４３㎡）

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

中層の店舗事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	520.00	85.0	442.00	3,176	1,403,792	6.0	8,422,752
							0.0	0
2～ 2	店舗・事務所	520.00	80.0	416.00	2,662	1,107,392	6.0	6,644,352
							0.0	0
3～ 3	住宅	520.00	82.0	426.40	2,147	915,481	1.0	915,481
							1.0	915,481
4～ 4	住宅	520.00	82.0	426.40	2,190	933,816	1.0	933,816
							1.0	933,816
5～ 5	住宅	520.00	82.0	426.40	2,234	952,578	1.0	952,578
							1.0	952,578

計		2,600.00	82.2	2,137.20		5,313,059		17,868,979
								2,801,875

⑨年額支払賃料	5,313,059 円　×　12ヶ月　＝　 63,756,708 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,137.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,756,708 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 3,655,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,613,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,868,979 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,683 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,801,875 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 677,906 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,461,438 円　　　　（　 83,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４１０２　　　　-16	2,174 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,195 円/㎡　月額支払賃料（　 2,147 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１４１０２　　　　-17	1,648 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,060
c	２３１４１０２　　　　-18	2,110 ( 2,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,110

仙台太白 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,215,000 円	643,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,263,435 円	65,268,708　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 742,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,558,600 円	643,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	964,500 円	643,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	643,000 円	643,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,386,835 円　（　　　　　　 20,653 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	643,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,923,600 円（　　　　　 56,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,461,438 円
②総費用	15,386,835 円
③純収益　①－②	47,074,603 円
④建物等に帰属する純収益	41,923,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,151,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,910,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,208,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
仙台太白 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　加藤　義和

TEL.

鑑定評価額

203,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区長町１丁目１５０番５｢長町１－３－３２｣				②地積　(㎡)	745 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:4.5	店舗ＲＣ2	各種店舗や中高層マンションが建ち並ぶ商業地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	長町一丁目 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 110 ｍ、南 140 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄駅に近接する長町中心
部の既成商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

長町一丁目駅南西方

60m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の近隣商業地域で共同住宅の割合が増えつつあるが、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予
測する。あすと長町地区の土地需要が牽引し、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に仙台市南部でＪＲ及び地下鉄沿線を中心とした商業地域。需要者は、県内外の法人、不動産会社、
マンション業者が中心となる。長町中心部で地下鉄駅に近接して利便性が高く、業務用途、居住用途ともに需要が見込
まれ、物件の供給があれば希少性の高さにより高値取引となる可能性がある。取得目的により求める画地条件が異なる
ため、需要の中心とする価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。地価上昇が進む当該地域においては、市場参加者は取引価
格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太白（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    265,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

業績好調な企業による用地取得需要は根強く
、投資物件に対する需要も堅調である。

商業地域としての発展性には乏しいが、地下
鉄駅に近接して利便性が高く、多用途の需要
が見込まれるエリアである。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４１００ -312	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東26m県道、南西5m、角地		商業 (80,400)
b	２３１４０５０ -301	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西24m県道、北東2m、二方路		商業 (90,400)
c	２３１４０９０ -360	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２３１４０１０ -79	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	東36m県道、北5m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２３１４０９０ -346	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	南東36m国道、北4m、二方路		２住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,519	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	212,235	100 [ 75.7]	280,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 217,782	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	229,210	100 [ 80.0]	286,513		281,000
c	(　 ) 314,896	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	325,602	100 [ 112.7]	288,910		283,000
d	(　 ) 335,773	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	332,222	100 [ 116.3]	285,660		280,000
e	(　 ) 172,697	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	175,067	100 [ 61.2]	286,057		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

仙台太白 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,870,380	15,250,365	46,620,015	41,532,400	5,087,615	（　0.9534） 4,850,532	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	112,803,070 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	520.00	ＲＣ5	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	745 ㎡	13.0 m x 58.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階が店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上が共同住宅（少人数世帯タイプ、約４３㎡）

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	520.00	85.0	442.00	3,220	1,423,240	6.0	8,539,440
							0.0	0
2～ 2	店舗・事務所	520.00	80.0	416.00	2,700	1,123,200	6.0	6,739,200
							0.0	0
3～ 3	住宅	520.00	82.0	426.40	2,103	896,719	1.0	896,719
							1.0	896,719
4～ 4	住宅	520.00	82.0	426.40	2,122	904,821	1.0	904,821
							1.0	904,821
5～ 5	住宅	520.00	82.0	426.40	2,145	914,628	1.0	914,628
							1.0	914,628

計		2,600.00	82.2	2,137.20		5,262,608		17,994,808
								2,716,168

⑨年額支払賃料	5,262,608 円　×　12ヶ月　＝　 63,151,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,137.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,151,296 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 3,621,145 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,042,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,994,808 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,716,168 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 657,169 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,870,380 円　　　　（　 83,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０５２　　　　-13	2,461 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	2,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,103 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１４０５２　　　　-14	2,037 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	2,096
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,185,000 円	637,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,233,165 円	64,663,296　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 742,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,497,400 円	637,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	955,500 円	637,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	637,000 円	637,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,250,365 円　（　　　　　　 20,470 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	637,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,532,400 円（　　　　　 55,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,870,380 円
②総費用	15,250,365 円
③純収益　①－②	46,620,015 円
④建物等に帰属する純収益	41,532,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,087,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,850,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,803,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）