別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
仙台太白 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 3-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL. 
鑑定評価額 58,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 仙台市太白区袋原１丁目２１７番１
 ②地積(㎡) 2,243  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 畑 畑が見られる郊外の平坦な宅地化している地域 北東2m道路 南仙台

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 戸建住宅、農家住宅が建ち並
ぶ中に農地も介在。小規模開
発も多くみられる。		 道

路		 北東２ｍ道路 交通

施設		 南仙台駅東方

2.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 農地、農家住宅も見られるが、多くは開発され戸建住宅が建ち並んでおり、年々その範囲が広がっている。今後
も小規模開発等による宅地化が更に進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地に転換、造成後、低層戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     26,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市及びその周辺市町の住宅地に近接する宅地見込地地域の圏域である。需要者は地元の開発業者及び
全国展開するパワービルダー等が中心である。近年、住宅地需要は高く、宅地開発・建売分譲の動きが多くみられ、素
地である宅地見込地の需要が高い状態が続いている。転換後・造成後の建売住宅の販売価格は３０００万円前後が中心
であるが、住宅メーカーによっては４０００万円前後のものも見られる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 取引事例比較法による比準価格は、主に開発業者が開発素地として購入した取引事例から求めたものであり、宅地見込
地の市場性を反映した価格である。控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格である。それぞ
れの手法により求められた価格が一致したことから、本件においては当該価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     25,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +4.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型コロナ
感染拡大防止のための行動制限が緩和され、経済活
動の正常化が進み、住宅需要は堅調に推移。

値ごろ感のある近隣地域及びその周辺では小規模開
発や建売分譲等が多く見られる。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 仙台太白 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１４０
１０
-329		 仙台市太白区 田   長方形 西5m未舗装道
路、
北4.5m、東4m、
三方路

１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２３１４０
１０
-352		 仙台市太白区 田   長方形 東4m市道、
西3m、二方路

１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２３１４０
９０
-6		 仙台市太白区 田   不整形 東2m未舗装農
道、中間画地

１住居
高度地区3種
(60,160)
d ２３１４０
９０
-37		 仙台市太白区 田   不整形 北西6.7m市道
、中間画地

１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２３１４０
９０
-38		 仙台市太白区 田   不整形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
19,920 		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]
20,518 		 100
[  78.7]
26,071 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
26,100 
b (　　            )
13,623 		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  70.0]
20,687 		 100
[  78.7]
26,286 
26,300 
c (　　            )
18,150 		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  67.5]
27,696 		 100
[ 106.7]
25,957 
26,000 
d (　　            )
18,111 		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  75.0]
24,703 		 100
[  94.8]
26,058 
26,100 
e (　　            )
18,349 		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]
23,464 		 100
[  91.9]
25,532 
25,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.33		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.33		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.33		 画地　　　　 -32.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.33		 画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.33		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  -7.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      26,000 円／㎡]
仙台太白 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  5.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
70,800  （　   70.0 ％）
49,560 		 14,500  450  748  4,500  29,362 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 13.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8850　　　　     25,985		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     25,985		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 26,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３１４０
３０
-79

     76,640 		 100
[100.0]		 [102.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.1]		 100
[106.1]

     70,447 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     70,400 
b ２３１４０
００
-37

     69,910 		 100
[100.0]		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]

     72,989 

     73,000 
c ２３１４０
３０
-80

     67,907 		 100
[100.0]		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.8]		 100
[102.0]

     69,069 

     69,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.62		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.62		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +3.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.62		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -1.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -1.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 70,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
仙台太白

-47
65,000 		 [109.2]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]
69,588 		 [100.0]
100
69,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 70,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     50 ｍ、南     50 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 95 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     35　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　６ｍ区画街路
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水汚水分離方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　仙台市宅地開発指導要綱に則る
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
仙台太白 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 3-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄   TEL. 
鑑定評価額 58,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 仙台市太白区袋原１丁目２１７番１
 ②地積(㎡) 2,243  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.5		 畑 畑が見られる郊外の平坦な宅地化している地域 北東2m道路 南仙台

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 畑（造成後・転換後は戸建住宅地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 戸建住宅、農家住宅が建ち並
ぶ中に農地も介在。近年は小
規模開発も多くみられる。		 道

路		 北東２ｍ道路 交通

施設		 南仙台駅北東方

2.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺には農地も残っているが、既存住宅の多くは多くは造成・開発後戸建住宅が建ち並んでいることから、今後
は宅地化が徐々に進んでいくと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地に転換、造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     25,000 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は仙台市南部の宅地見込地地域の圏域である。需要者は地元の開発業者及び全国展開するパワービルダー
等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響も一時みられたが、住宅地需要は回復し、宅地開発・建売分譲の動
きが多くみられ、素地である宅地見込地の需要が高い状態が続いている。転換後・造成後の建売住宅の販売価格は３０
００万円～３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　取引事例比較法による比準価格は主に開発業者が開発素地として購入した取引事例から求めたものであり宅地見込地
の市場性を反映した価格である。控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格で、理論的であるが試算過
程に想定要素が多く、やや規範性に欠ける。取引に当たっては投資採算性を十分に考慮していると考えられることから
、本件においては控除法による価格とのバランスに留意し比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     25,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +4.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 郊外エリアの住宅地域では価格高騰により買手側の
購買力は旺盛で、売れ行きは順調に推移している。


地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 仙台太白 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１４０
１０
-329		 仙台市太白区 田   長方形 西5m未舗装道
路、
北4.5m、東4m、
三方路

１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２３１４０
１０
-352		 仙台市太白区 田   長方形 東4m市道、
西3m、二方路

１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２３１４０
２０
-321		 仙台市太白区 畑   長方形 接面道路無、
無道路地

１低専
高度地区1種
d ２３１４０
９０
-6		 仙台市太白区 田   不整形 東2m未舗装農
道、中間画地

１住居
高度地区3種
(60,160)
e ２３１４０
９０
-37		 仙台市太白区 田   不整形 北西6.7m市道
、中間画地

１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
19,920 		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]
20,557 		 100
[  76.4]
26,907 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
26,900 
b (　　            )
13,623 		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  70.0]
20,765 		 100
[  75.7]
27,431 
27,400 
c (　　            )
21,274 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]
21,402 		 100
[  85.0]
25,179 
25,200 
d (　　            )
18,150 		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  67.5]
27,696 		 100
[ 112.5]
24,619 
24,600 
e (　　            )
18,111 		 100
[  95.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  75.0]
26,004 		 100
[ 104.8]
24,813 
24,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.35		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.35		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0 宅地造成　　  +4.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.33		 画地　　　　 -32.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ ％／月
　 +0.33		 画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      26,000 円／㎡]
仙台太白 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  5.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
71,000  （　   70.0 ％）
49,700 		 15,000  450  773  5,200  28,277 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 13.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8850　　　　     25,025		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     25,025		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 25,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３１４０
００
-37

     69,910 		 100
[100.0]		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]

     74,404 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     74,400 
b ２３１４０
３０
-66

     71,405 		 100
[105.0]		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]

     71,960 

     72,000 
c ２３１４０
３０
-80

     67,907 		 100
[100.0]		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 100
[103.0]

     70,466 

     70,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.62		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 買進み ％／月

　  0.62		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.62		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -4.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 72,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
仙台太白

-47
65,000 		 [109.2]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]
69,588 		 [100.0]
100
69,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 71,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     50 ｍ、南     50 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 95 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     35　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　６ｍ区画街路
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水汚水分離方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　仙台市宅地開発指導要綱に則る
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊その他