別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台太白 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -52 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区上野山１丁目１４番１０４７ ｢上野山１－１４－１５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵裾部に位置し、昭 和５０年代後半から小規模開 発により造成された住宅地域 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅南西 方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 街路及び街区の整然性にやや難がある丘陵性の住宅地域で、条件が劣り低価格の物件も見受けられるが、小学校 が近くにあり、若い世代を中心に需要は安定している。地価は弱含みながらも上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区西部郊外の丘陵性の住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者。狭隘街路にやや難があるものの 、バス停・小学校等が近く、付近の国道沿いに商業施設等が集積しており、建築費上昇で住宅価格の上昇・住宅取得意 欲の減少も懸念されるが、子育て世代を中心に需要は概ね安定している。土地は標準的画地規模で８００万円前後、新 築戸建物件は２７００万円程度が取引の中心となっている。なお、取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵裾部の住宅地域で、自己使用の一般住宅が中心であり、アパート等の収益物件は見当たらない。用途地域が「１低 専」で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、合理的な賃貸市場が形成されておらず、効率的な不動産 賃貸経営が困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類似の取引事例から広域的に検討して 求められた比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [126.6] [100.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まるな か、個人消費・設備投資・住宅建設等に持ち 直しの動きが見られ、住宅地需要は概ね堅調 に推移している。 丘陵性で街区の整然性等はやや劣る住宅地域 であるが、生活利便性は概ね良好であり、住 宅需要は安定的に推移しており、地価は若干 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％