鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０００ -84	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南4m、角地		１住居高度地区3種 (60,160)
b	２３１４０９０ -334	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北6.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１４０２０ -1	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１４１００ -46	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２３１４０１０ -34	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	東4m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,803	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,401	100 [ 100.0]	89,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	91,200
b	(　 ) 98,425	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,331	100 [ 110.2]	94,674		96,600
c	(　 ) 91,699	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	97,510	100 [ 109.1]	89,377		91,200
d	(　 ) 87,980	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	92,199	100 [ 100.0]	92,199		94,000
e	(　 ) 97,188	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	100,748	100 [ 106.0]	95,045		96,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

仙台太白 -50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,605,246	778,548	2,826,698	2,390,400	436,298	（　0.9728） 424,431	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,646,159 円　　　　（　 41,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	Ｗ2	184.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	192 ％	231 ㎡	16.6 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階あたり２ＤＫ（４６㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	92.00	100.0	92.00	1,536	141,312	1.0	141,312
							1.0	141,312
～ 2	住宅	92.00	100.0	92.00	1,579	145,268	1.0	145,268
							1.0	145,268
～

～

～

計		184.00	100.0	184.00		286,580		286,580
								286,580

⑨年額支払賃料	286,580 円　×　12ヶ月　＝　 3,438,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,438,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 147,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,531,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,580 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,580 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,512 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 181 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,605,246 円　　　　（　 15,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０５２　　　　-4	1,669 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	1,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,614 円/㎡　月額支払賃料（　 1,579 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４０３２　　　　-7	1,448 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,562
c	２３１４０５２　　　　-6	1,812 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	1,608

仙台太白 -50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,000 円	33,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	183,948 円	3,678,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,200 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,400 円	33,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 778,548 円　（　　　　　　 3,370 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,390,400 円（　　　　　 10,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,605,246 円
②総費用	778,548 円
③純収益　①－②	2,826,698 円
④建物等に帰属する純収益	2,390,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	436,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	424,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,646,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
仙台太白 -50　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -50

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　遠藤　公正

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区中田６丁目６３３番１２｢中田６－１４－２０｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,192)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅の中に農地の残る住宅地域	南4.8m市道	水道、ガス、下水	南仙台 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号の西側背後に位置す
る既成住宅地域

街

路

基準方位北、４．８
ｍ市道

交通

施設

南仙台駅南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,192)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はない。街路条件はやや劣るものの、最寄駅の徒歩圏内で、商業施設等にも比較的近距
離にあり、生活利便性は良好である。今後も需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ「南仙台」駅周辺を中心とした太白区南部及び名取市の住宅地域。需要者の中心は仙台市及び名取市
等に勤務する給与所得者層である。当該近隣地域は街路条件や街区の整然性がやや劣るものの、最寄駅まで徒歩圏内で
、国道４号沿いの商業施設等にも近距離にある。生活利便性が良好であることから、地価は上昇傾向で推移している。
土地は２３０㎡程度で２２００万円程度、区画を小割した新築の戸建物件は３０００万円台前半が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心とした地域で、アパート等も見られるが、土地・建物価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない
ため収益物件としての採算性は低く、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地
域で、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[102.0]

100
[ 71.0]

[102.0]
100

93,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回
復の兆しが見られる。太白区における住宅地
需要は、全般的に堅調に推移している。

街路条件はやや劣るものの、最寄駅や商業施
設等に近距離で生活利便性が良好で、堅調な
需要が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４１００ -46	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１４０２０ -1	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１４０００ -84	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南4m、角地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２３１４０２０ -332	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m市道、南西5m、二方路		準工高度地区4種特別用途地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,980	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,355	100 [ 98.0]	92,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,000
b	(　 ) 91,699	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	97,510	100 [ 105.0]	92,867		94,700
c	(　 ) 88,803	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	88,376	100 [ 99.0]	89,269		91,100
d	(　 ) 100,503	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	108,818	100 [ 115.6]	94,133		96,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

仙台太白 -50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,474,932	748,735	2,726,197	2,341,650	384,547	（　0.9728） 374,087	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,501,977 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	Ｗ2	184.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	192 ％	231 ㎡	16.6 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積４６㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	92.00	100.0	92.00	1,498	137,816	2.0	275,632
							1.0	137,816
～ 2	住宅	92.00	100.0	92.00	1,528	140,576	2.0	281,152
							1.0	140,576
～

～

～

計		184.00	100.0	184.00		278,392		556,784
								278,392

⑨年額支払賃料	278,392 円　×　12ヶ月　＝　 3,340,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,340,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 179,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,401,669 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	556,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 278,392 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 67,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 190 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,474,932 円　　　　（　 15,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４１０２　　　　-10	1,470 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,563 円/㎡　月額支払賃料（　 1,528 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４０１２　　　　-12	1,713 ( 1,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,631
c	２３１４０１２　　　　-10	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,544

仙台太白 -50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,500 円	33,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,035 円	3,580,704　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,700 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 748,735 円　（　　　　　　 3,241 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,341,650 円（　　　　　 10,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,474,932 円
②総費用	748,735 円
③純収益　①－②	2,726,197 円
④建物等に帰属する純収益	2,341,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	384,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,501,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）