別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙台太白 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -47 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区袋原４丁目２２番１７ ｢袋原４－３－８｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南6m私道 水道、ガス、下水 南仙台 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代前半から開発が 活発化した小規模分譲地が集 積する住宅地域 街 路 基準方位北、　　　 ６ｍ私道 交通 施設 南仙台駅東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 街路構成が煩雑だが生活利便性は比較的良好で、仙台都市圏への通勤者層に人気の高い南仙台駅を最寄駅とする 住宅地域であり土地需要は底堅い。今後も地価は上昇基調にて推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区内の名取川南部、ＪＲ南仙台駅を中心とする住宅地域一円。需要者は仙台市内の自己居住物件の取 得を目論む中堅所得者層が中心で、隣接する名取市等からの流入も考えられる。街路構成はやや煩雑だが生活利便性は 比較的良好で、南仙台駅周辺の住宅地よりも割安感があるため、住宅地に対する需要は底堅く地価は上昇基調にて推移 している。需要の中心となる価格帯は、２１０㎡程度の土地で１，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内において低層一般住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は 少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し 、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析 することにより試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -44               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [102.0] 100 [ 94.9] [102.0] 100 70,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等の懸念はあるが区内の全般的な住宅 地需要は堅調である。鉄道駅徒歩圏や新規分 譲地で居住環境が良好な住宅地域は特に土地 需要が強い。 街路構成が煩雑だが生活利便性は比較的良好 で、南仙台駅界隈の住宅需要が堅調で割安感 があるため一定の需要があり、地価は上昇基 調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％