別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台太白 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -44 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　宗夫   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区四郎丸字吹上５９番１０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の閑静な住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 南仙台 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域には農家住宅も散在 する、畑等の空地の多い住宅 地域 街 路 基準方位北、　６． ２ｍ市道 交通 施設 南仙台駅東方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 畑等の空閑地が多数残る住宅地域であるが、周辺では宅造ミニ開発が数多く行われ、地縁的選好性に基づく需要 が旺盛であることから、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区内一円の住宅地域の圏域。需要の中心は当該圏域に地縁的選好性を持ち、自己使用目的で住宅購入 を考える個人、及び転売目的の不動産業者である。当該地域は市南東部にあって市中心部への接近性がやや劣るものの 、平坦な開発素地が多く残っていることからミニ開発が多く、需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は２００㎡ 程度の更地で１３００万円、新築建売住宅では３３００万程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都市計画法上、第２種中高層住居専用地域であるが、土地の利用状況は第１種低層住居専用地域と同一であり、収益物 件については経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法は不採用とした。当該地域では、自用目的で の取引が中心であり、信頼性の高い取引事例を収集して求めた比準価格は当該地域の地域性を表す説得力ある妥当な価 格と判断し、上記比準価格を鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太白（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ沿線や地下鉄沿線にある生活利便性・快 適性の良好な住宅地域に対する需要は根強い が、品等の劣る住宅地域への需要は弱含み傾 向にある。 地縁的選好性により不動産取引が行われる地 域であるが、地価水準が相対的に低いため、 宅地需要は旺盛であり、宅造ミニ開発も盛ん である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％ +2.4 ％