別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台太白 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -42 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄   TEL.

鑑定評価額 8,970,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区東郡山２丁目４０１番９０外 ｢東郡山２－１２－４３｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 長町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による無秩序に形 成された住宅地域 街 路 基準方位北、　４ｍ 私道 交通 施設 長町駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 道路幅員は狭く、行き止まり道路の多い雑然とした住宅地域であるが、国道を介してあすと長町、郡山地区に隣 接しており、地価は上昇傾向が暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね太白区内一円の住宅地域の圏域。需要者の中心は仙台市内在住者。需要者の中心は同一需給圏内の 居住者及び地縁・血縁関係者であったが、近年は外部からの居住者も多い。ＪＲ長町駅東部に位置するあすと長町地区 等周辺地域への商業施設の新規進出、街路整備の進展等の影響を受けて利便性は向上しつつある。土地は１５０㎡程度 で１１００万円程度、新築戸建物件は３５００万円前後の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模が小さく、経済的合理性を有する賃貸住宅の経営が極めて困難なので、収益還元法は不採用とした。住宅地 域なので、売買に際しては居住の快適性や利便性を重視した自用目的の取引が中心である。　従って、市場の実勢を反 映し、信頼性の高い実際の取引事例から求めた比準価格は当該地域の地域性を表す説得力ある妥当な価格と判断し、代 表標準地と比準して求めた価格との均衡も考慮して上記比準価格を鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -44               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [102.0] 100 [ 87.7] [102.0] 100 75,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 量的金融緩和の影響下で、不動産の需給動向 は活発化している。 街路条件は劣るが、あすと長町地区開発の波 及効果もあり、利便性は向上し需要は相対的 に増大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％