別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 仙台太白 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -40 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４ ｢金剛沢２－１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 長町南 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の南西部に形成 された狭隘な街路が多い住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 長町南駅北西方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した丘陵性の住宅地域で、今後も概ね現状維持で推移すると予測する。街路条件は劣るが、周辺の都市計画 道路の整備等の影響により地価の割安感が顕在化し、需要は高まっており、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八木山丘陵地帯の住宅地域で、需要者の中心は市内の居住者。丘陵性の既存住宅地域で狭隘な街路が多い ものの、近年、都市計画道路「郡山折立線」及び「長町八木山線」の開通により国道２８６号へのアクセスが向上し、 近隣地域の地価の割安感が顕在化している。当該地域の需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心的価格帯は、 更地は２７０㎡程度で１５００万円前後、新築戸建住宅は画地を小規模化して、３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地中腹部の既存住宅地域で、低層の一般住宅がほとんどであり、アパート等の賃貸物件は少なく、土地 ・建物価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない。また、都市計画法上の用途地域が「１低専」に指定され、対 象標準地において経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検 討を踏まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [149.6] [102.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回 復の兆しが見られる。太白区における住宅地 需要は、全般的に堅調に推移している。 地域の街路条件は劣るものの、都市計画道路 「郡山折立線」、「長町八木山線」の開通に より利便性が向上し、当該地域の需要は堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％