別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 仙台太白 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -39 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区坪沼字大苗６番 ②地積 　(㎡) 905   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 北西6.8m市道 水道、下水 仙台 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太白区坪沼地区の国道南側背 後に形成された在来農家集落 地域 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 仙台駅南西方 16.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域で、今後も同様な住環境を維持するものと思われる。新規の需要や太白区主要 部の住宅地価格上昇の影響もなく、需要は限定的であるが供給も少なく、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市太白区及び隣接市町の市街化調整区域等に所在する集落地域と判定した。主たる需要者は、圏内 の居住者や当地域に地縁・血縁性を有する個人等である。かねてから供給が少ない地域であるが、建築条件等の制約が ある市街化調整区域内の宅地需要も稀薄で、また限定的である。地価は概ね横ばいで推移している。取引件数は少なく 、需要の中心となる価格帯は、画地規模等により取引価格はまちまちで見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、不動産取引は自用目的が中心で、アパート経営等の賃貸住宅は見 られないので収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は対象地と代替性のある取引事例を基に適切に補修正を 施して求めたもので信頼性は高い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回 復の兆しが見られる。太白区における住宅地 需要は、全般的に堅調に推移している。 国道へのアクセスは良好であるが、宅地需要 は極めて弱いが供給も少ない。また、太白区 主要部の地価上昇の影響もほとんど認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％