別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台太白 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -38 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区富田字八幡中２２番 ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 北西5.5m市道 水道、下水 富沢 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 都市化の影響を強く受けてい る市街地近郊の市街化調整区 域内に形成された住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 富沢駅西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東側近傍において富沢駅西土地区画整理事業地内の幹線街路沿いに各種商業施設の集積が進み生活利便性が一段 と向上しており、市街化調整区域ではあるが、需要は依然高く、地価は暫く上昇傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市及び隣接する名取市の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は主に地縁関係者及び太白区内の 居住者。近接する土地区画整理事業が行われた富沢駅西地区を通過する都市計画道路沿いに各種商業施設の集積が高ま り、生活利便性が一段と向上している。小規模の建売住宅が高額で取引されているほかに、供給が少なく、市街化調整 区域であるが、需要は強含みで推移している。土地は標準的画地規模で２２００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は住宅の連坦度は比較的高いが、市街化調整区域の住宅地域で、取引の中心は自用の戸建住宅が建設目的であ る。アパート等の収益物件は殆ど見受けられず、諸事情により戸建住宅が賃貸されるケースはあるが、合理的な賃貸市 場が形成されていないため、収益価格は不採用とした。よって、信頼性の高い類似の取引事例から広域的に検討して求 められた比準価格の採用を妥当と判断し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [104.4] [100.0] 100 54,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まるな か、個人消費・設備投資・住宅建設等に持ち 直しの動きが見られ、住宅地需要は概ね堅調 に推移している。 近接する新興商業地域に商業施設等が集積し 、生活利便性は年々高まっており、市街化調 整区域内で供給が少ないなか、堅調な住宅需 要が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％