別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 仙台太白 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -36 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区土手内３丁目１００番３１ ｢土手内３－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い緩傾斜地の住宅 地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 長町南 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南   180 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の山腹から山麓 にかけて小規模開発が多く行 われた住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 長町南駅北西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、概ね現状を維持して推移するものと予測する。都市計画道路の開通によって利便性が 向上しており、需要は堅調である。当分の間、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に太白区における丘陵地に形成された住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が 中心となる。都市計画道路の開通や大型スーパーの出店等により生活利便性が向上して人気が上昇しており、需要は堅 調である。土地は１８０㎡で１，２００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、戸建住宅が多数を占める第１種低層住居専用地域であり、経済合理性のある賃貸経営が見込み難いため試 算を断念した。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反 映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [102.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市における住宅地に対する需要は旺盛で 、総額抑制のための画地の細分化が目立つ中 で、割安感の残るエリアにも需要が広がりつ つある。 近隣の都市計画道路の整備とスーパーの出店 により生活利便性が向上。老朽化した家屋の 建て替えが進み選好度が高まっている。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％