鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０２０ -60	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１４０２０ -59	仙台市太白区		建付地	（　）	袋地等	南6.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１４０３０ -60	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１４０３０ -54	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２３１４０３０ -31	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,273	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	136,674	100 [ 104.0]	131,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 133,436	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	143,549	100 [ 110.2]	130,262		133,000
c	(　 ) 152,324	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	156,478	100 [ 121.0]	129,321		132,000
d	(　 ) 151,080	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	153,473	100 [ 117.8]	130,283		133,000
e	(　 ) 151,405	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,947	100 [ 119.9]	130,064		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

仙台太白 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,428,378	910,480	3,517,898	2,800,800	717,098	（　0.9728） 697,593	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,854,386 円　　　　（　 60,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	18.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,663	174,615	2.0	349,230
							1.0	174,615
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,697	178,185	2.0	356,370
							1.0	178,185
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		352,800		705,600
								352,800

⑨年額支払賃料	352,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,233,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,233,600 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 257,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,336,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	705,600 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 352,800 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,359 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,428,378 円　　　　（　 16,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４１０２　　　　-7	1,214 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,736 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４１０２　　　　-8	1,171 ( 1,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,626
c	２３１４１０２　　　　-9	1,171 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,837

仙台太白 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,500 円	38,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	229,680 円	4,593,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 330,600 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 910,480 円　（　　　　　　 3,462 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,800,800 円（　　　　　 10,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,428,378 円
②総費用	910,480 円
③純収益　①－②	3,517,898 円
④建物等に帰属する純収益	2,800,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	717,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	697,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,652 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,854,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台太白 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -33

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　智哉

TEL.

鑑定評価額

35,200,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区柳生４丁目１２番６外				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	南仙台 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 70 ｍ、南 25 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和５０年代から平成にかけ
て組合施行の土地区画整理事
業により造成された住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

南仙台駅西方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

付近に大型スーパー等が存する街区の整然とした住宅地域であり、良好な生活利便性及び居住環境から今後も堅
調な需要が見込まれる。供給が少ないなか、地価は暫く上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市南部、ＪＲ南仙台駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者である。整然とし
た街区で付近には各種商業施設が立地しており、利便性及び住環境は良好。鉄道駅の徒歩圏域からは若干外れるが、駅
前の西中田地区と比べ割安感もあり需要は堅調。一部で高額取引も散見される。土地は標準的画地規模で３６００万円
程度、新築戸建物件は取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られ、４５００万円前後が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道背後で各種商業施設にも近く、生活利便性が良好なことから、一般住宅のほかアパート等も見受けられるが、不動
産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引
の中心は自用目的で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、信頼性の高い取引事例より求められた比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[101.0]

100
[121.7]

[102.0]
100

134,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、
低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心
に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広
がりも見られる。

街区の整然とした居住環境の良好な住宅地域
であり、北側県道沿いには各種店舗等が連坦
。需要は底堅いが供給は少なく、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０２０ -59	仙台市太白区		建付地	（　）	袋地等	南6.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１４０９０ -330	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１４０３０ -60	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１４０３０ -24	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２３１４０３０ -12	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,436	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	143,549	100 [ 105.1]	136,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 138,990	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,773	100 [ 114.3]	128,410		131,000
c	(　 ) 152,324	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	156,478	100 [ 121.0]	129,321		132,000
d	(　 ) 148,441	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,230	100 [ 115.4]	133,648		136,000
e	(　 ) 115,488	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	118,804	100 [ 90.6]	131,130		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

仙台太白 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,349,568	897,085	3,452,483	2,757,600	694,883	（　0.9728） 675,982	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,363,227 円　　　　（　 58,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	18.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３５㎡、計６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,631	171,255	2.0	342,510
							1.0	171,255
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,664	174,720	2.0	349,440
							1.0	174,720
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		345,975		691,950
								345,975

⑨年額支払賃料	345,975 円　×　12ヶ月　＝　 4,151,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,151,700 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 252,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,259,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	691,950 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,975 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 83,708 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 283 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,349,568 円　　　　（　 16,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０２２　　　　-48	1,582 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,702 円/㎡　月額支払賃料（　 1,664 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４０２２　　　　-49	1,563 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	1,709
c	２３１４０３２　　　　-9	1,636 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,687

仙台太白 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,500 円	38,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	225,585 円	4,511,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 325,500 円	38,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 897,085 円　（　　　　　　 3,411 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,757,600 円（　　　　　 10,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,349,568 円
②総費用	897,085 円
③純収益　①－②	3,452,483 円
④建物等に帰属する純収益	2,757,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	694,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	675,982 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,363,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,400 円／㎡）