鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０９０ -64	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
b	２３１４０９０ -329	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１４０９０ -342	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、南4m、角地		商業駐車付置義務 (90,360)
d	２３１４０５０ -36	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東6m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
e	２３１４０１０ -6	仙台市太白区		更地	（　）	不整形	北東12m市道、南東8m、角地		２中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,097	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	265,261	100 [ 107.8]	246,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 182,493	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	205,545	100 [ 100.0]	205,545		212,000
c	(　 ) 241,689	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	242,154	100 [ 106.0]	228,447		235,000
d	(　 ) 167,502	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	168,307	100 [ 82.8]	203,269		209,000
e	(　 ) 249,829	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	275,869	100 [ 99.8]	276,422		285,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

仙台太白 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		典型的な市場参加者は分譲マンションデベロッパーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいと判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地を分譲用のマンション適地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,959,939,346	1,459,444,239	13	550,000	4,415.60	310,000	4,655.60
⑧開発法による価格	500,495,107 円　　　　（　 205,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,441 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,441.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
694.58 ㎡	4,655.60 ㎡	4,655.60 ㎡	㎡	4,415.60 ㎡	ＲＣ・7F ( 55 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.5 ％）	（ 190.7 ％）	（ 190.7 ％）	（％）	（ 94.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	60.1 ｍ 41.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

550,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

業者ヒアリングを行い想定建物の１住戸あたりの販売総額等を他の分譲事例と比較検討

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 550,000 円／㎡　　×　　 4,415.60 ㎡　　＝　　　　 2,428,580,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,428,580,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 4,655.60 ㎡　　＝　　　　 1,486,533,080 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はないものと査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,428,580,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 242,858,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,729,391,080 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	金利状況、利益率、事業のリスクプレミアム等投資採算性を総合的に検討のうえ査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	218,572,200 円	( 9 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 197,414,411 円
	販売総額(2期)	1,967,149,800 円	( 81 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,572,342,835 円
	販売総額(3期)	242,858,000 円	( 10 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 190,182,100 円
収入合計		－	－	－	－	1,959,939,346 円
支出	建築工事費(1期)	297,306,616 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 274,057,239 円
	建築工事費(2期)	297,306,616 円	( 20 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 255,178,269 円
	建築工事費(3期)	891,919,848 円	( 60 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 712,911,535 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	121,429,000 円	( 50 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 113,074,685 円
	販売管理費(2期)	121,429,000 円	( 50 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 104,222,511 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,459,444,239 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,959,939,346 円　　－　　　　　　 1,459,444,239 円　　＝　　　　　 500,495,107 円 205,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台太白 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -31

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　真理

TEL.

鑑定評価額

566,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区鹿野３丁目２１４番１｢鹿野３－１４－１０｣				②地積　(㎡)	2,441 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1.5:1	共同住宅ＲＣ7	戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域	南9m市道、背面道	水道、ガス、下水	長町南 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 320 ｍ、西 190 ｍ、南 110 ｍ、北 190 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄駅や商業施設に近接す
る区画整然とした住宅地域

街

路

基準方位北、９ｍ市
道

交通

施設

長町南駅西方

620m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小中学校、商業施設、地下鉄駅等に近い区画整然とした住宅地域で、住環境・生活利便性ともに良好で人気が高
いが、供給は少ない。今後も地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 218,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は太白区内の地下鉄駅、ＪＲ駅の徒歩圏にあるマンション適地を含む住宅地域一円。需要者はマンション販
売を中心とするデベロッパー等が中心である。マンション需要は堅調であるが、マンション用地は不足気味で、新規供
給は少なめである。土地は画地規模により様々で、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域におけるマンション適地の取引事例より求めた市場性を反映した価格である。一方
、開発法による価格は、デベロッパーがマンションを分譲することを想定しその素地価格を求める、投資採算性に着目
した価格であるが、試算過程に想定要素が多く、規範性がやや劣る。よって本件においては、開発法による価格は参考
にとどめ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型
コロナ感染拡大防止のための行動制限が緩和
され、経済活動の正常化が進み、住宅需要は
堅調に推移。

利便性・住環境ともに良好な近隣地域では、
マンション需要が強いが、供給はやや少なめ
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０２０ -301	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	長方形	南4.4m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,176)
b	２３１４０００ -340	仙台市太白区		底地	（　）	長方形	北西15m市道、南西11m、北東15m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (80,400)
c	２３１４０１０ -355	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東40m市道、西17m、北西4m、三方路		２住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１４０１０ -354	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	東36m県道、西6m、二方路		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２３１４０５０ -55	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ整形	南14m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,573	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	226,552	100 [ 99.9]	226,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 248,901) 248,901	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	261,950	100 [ 116.7]	224,464		231,000
c	(　 ) 293,451	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	299,053	100 [ 134.1]	223,007		230,000
d	(　 ) 206,492	100 [ 100.0]	[ 114.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	230,349	100 [ 101.9]	226,054		233,000
e	(　 ) 168,192	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	177,756	100 [ 80.3]	221,365		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

仙台太白 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		典型的な市場参加者は分譲マンションデベロッパーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいと判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地を分譲用のマンション適地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,998,143,780	1,465,485,271	13	560,000	4,415.60	305,000	4,655.60
⑧開発法による価格	532,658,509 円　　　　（　 218,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,441 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,441.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
694.58 ㎡	4,655.60 ㎡	4,655.60 ㎡	㎡	4,415.60 ㎡	ＲＣ・7F ( 55 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.5 ％）	（ 190.7 ％）	（ 190.7 ％）	（％）	（ 94.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	60.1 ｍ 41.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

560,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

業者ヒアリングを行い想定建物の１住戸あたりの販売総額等を他の分譲事例と比較検討

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 560,000 円／㎡　　×　　 4,415.60 ㎡　　＝　　　　 2,472,736,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,472,736,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 305,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 314,150 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 314,150 円／㎡　　×　　　 4,655.60 ㎡　　＝　　　　 1,462,556,740 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はないものと査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,472,736,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 272,000,960 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,734,557,700 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	金利状況、利益率、事業のリスクプレミアム等投資採算性を総合的に検討のうえ査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	247,273,600 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 223,337,516 円
	販売総額(2期)	1,978,188,800 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,581,166,308 円
	販売総額(3期)	247,273,600 円	( 10 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 193,639,956 円
収入合計		－	－	－	－	1,998,143,780 円
支出	建築工事費(1期)	292,511,348 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 269,636,961 円
	建築工事費(2期)	292,511,348 円	( 20 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 251,062,490 円
	建築工事費(3期)	877,534,044 円	( 60 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 701,412,961 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	136,000,480 円	( 50 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 126,643,647 円
	販売管理費(2期)	136,000,480 円	( 50 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 116,729,212 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,465,485,271 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,998,143,780 円　　－　　　　　　 1,465,485,271 円　　＝　　　　　 532,658,509 円 218,000 円／㎡