別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台太白 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -27 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区西中田６丁目６番１１ ｢西中田６－６－１１｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート も混在する住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 南仙台 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４７～５６年に南仙台駅 前西側の区画整理事業で開発 （９７ｈａ）された住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南仙台駅南西方 670m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ「南仙台」駅が徒歩圏の居住環境も良好な住宅地域であり、建築費高騰の影響等で、住宅取得意欲の減退等 も懸念されるが、依然、根強い需要が継続しており、地価は今後とも上昇基調を維持して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区南部のＪＲ南仙台駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者。最寄駅が徒歩圏 、整然とした街区で利便性・居住環境が良好、需要者の選好性は高く、高額取引が多いエリアである。建築費上昇で住 宅取得意欲の減少も懸念されるが、物件不足のなか需要は堅調に推移している。土地は標準的画地規模で４５００万円 程度、新築戸建物件は取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られ、５０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はＪＲ駅が徒歩圏で、商業施設等に近く、生活利便性が良好なことから、一般住宅のほかアパート等の賃貸物 件も混在している。但し、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益 価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域である。よって、信 頼性の高い取引事例より求められた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太白（県） -11             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まるな か、個人消費・設備投資・住宅建設等に持ち 直しの動きが見られ、住宅地需要は概ね堅調 に推移している。 ＪＲ駅が徒歩圏で利便性が良く、整然とした 街区の居住環境も優れた住宅地域で、供給が 限定的であるが、需要は旺盛であり、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％ +1.9 ％