別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙台太白 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -20 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区砂押町３番７ ｢砂押町１６－７｣ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ1 傾斜地に戸建住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 長町南 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   150 ｍ、南   160 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地に所在し、起伏 が激しく、街路条件等の劣る 住宅地域 街 路 基準方位北、　４ｍ 私道 交通 施設 長町南駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 長町南駅徒歩圏の住宅地域で交通利便性はまずまずだが、街路条件・画地条件等の劣る起伏の激しい住宅地域で あり、地価は小康状態にあるものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の丘陵地を中心とした住宅地域一円。需要者は仙台市内のファミリー層等が中心となる。地 下鉄「長町南」駅の利用が可能な範囲に立地しているものの、丘陵地で起伏が大きい傾斜地に画地が並んでおり、街路 構成も雑然としいるため、土地需要は小康状態で地価は横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は２５０ ㎡程度の土地で１，１００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内において低層一般住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は 少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、需要者の大半が自己居住目的で 不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [181.6] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等の懸念はあるが区内の全般的な住宅 地需要は堅調である。鉄道駅徒歩圏や新規分 譲地で居住環境が良好な住宅地域は特に土地 需要が強い。 起伏が大きく、街路条件の劣る住宅地域では あるが、地下鉄駅徒歩圏に所在し、画地条件 次第では一定の需要が認められ、地価は横ば い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％