別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 仙台太白 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -15 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区桜木町１番７１７ ｢桜木町２３－１５｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が介在する住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に民間開発業者 が造成分譲した丘陵性の住宅 地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄「八木山動物公園」駅が徒歩圏内にあり、近接する松が丘地区に比べ 割安感も認められる。需要は今後も堅調に推移すると考えられ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域一円。需要者の中心は市内の居住者である。全体的に緩傾斜の 丘陵性住宅地域で、街路との高低差も見られるが、街区の整然性は概ね良好である。仙台市地下鉄東西線「八木山動物 公園」駅の徒歩圏内にあり、良好な交通利便性を反映し、割安感も認められることから、需要は堅調に推移している。 需要の中心となる価格帯は、更地は１５０㎡程度で１１００万円前後、新築戸建は供給が少なく、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地の既存住宅地域で、低層の一般住宅のほか、アパート等の賃貸物件も見られるものの、土地・建物価 格に見合う適正な賃料水準が形成されていない。また、都市計画法上の用途地域が「１低専」に指定され、対象地にお いて経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、 多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [100.0] 100 [155.9] [102.0] 100 74,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回 復の兆しが見られる。太白区における住宅地 需要は、全般的に堅調に推移している。 丘陵地にある古い住宅団地で、地下鉄駅が徒 歩圏内で交通利便性が良好であり、隣接する 松が丘地区に比べ割安感もあることから、需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％