別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙台太白 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -14 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区八木山本町１丁目１２番９ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄東西線「八木山動物公 園」駅に近い、品等の優れた 住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 八木山動物公園駅北東 方 330m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅新設に伴う地価上昇は一段落していたが、周辺における宅地開発等の影響を受け、既存住宅地に対する 需要増大の期待感が高まっており、当面は地価上昇傾向で推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の丘陵地を中心とした住宅地域一円。需要者は自己居住物件の取得を目論む中堅から高所得 者層が中心となる。近年、地価は高値で安定していたが、良好な交通利便性や居住環境を背景に、周辺で大規模な宅地 新規開発が見られ、対象不動産のような既存住宅地も地価上昇に対する期待感が増しており、取引価格も徐々に上昇し ている状況である。需要の中心となる価格帯は２４０㎡程度の土地で２，７００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内において低層一般住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は 少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し 、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析 することにより試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太白（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等の懸念はあるが区内の全般的な住宅 地需要は堅調である。鉄道駅徒歩圏や新規分 譲地で居住環境が良好な住宅地域は特に土地 需要が強い。 区画整然とした街区の住宅地域で、地価は高 止まり状況だったが、近年は周辺での宅地開 発等の影響により既存住宅地域の地価上昇も 期待されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％ +4.6 ％