別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台太白 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -13 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区ひより台１４番６７８ ｢ひより台４９－３５｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地南西部の高台に 造成された古い住宅団地 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 八木山動物公園駅南西 方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅団地であるが、平成２７年にひより台大橋が開通し、八木山方面へのアクセスが良くなり、生活利便性 が向上したため需要は高い。今後、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区内の丘陵地帯の住宅地域一円である。需要者は仙台市内や名取市等に勤務する３０代前後のサラリ ーマン層が中心である。造成時期が古い住宅団地であるが、平成２７年１０月のひより台大橋の開通、同年１２月の地 下鉄八木山動物公園駅の開業により需要の拡大が見られ、中古住宅を中心に取引が見られる。土地は２００㎡程度で９ ５０万円前後、新築の戸建物件は３０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんど見られない第一種低層住居専用地域の住宅団地で、自己使用目的の取引が支配的であ り賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [119.7] [100.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型 コロナ感染拡大防止のための行動制限が緩和 され、経済活動の正常化が進み、住宅需要は 堅調に推移。 平成２７年秋にひより台大橋が開通したこと により利便性が大幅に向上し、更に値ごろ感 があることから需要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％