別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台太白 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -11 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区山田本町３番７５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.2 空地 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長町南 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５３～５４年にかけて小 規模開発・分譲が行われた旧 国道２８６号背後の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 概ね区画整然とした市街地外縁部の住宅地域で、鉄道駅からやや離れるが、付近には郊外型商業施設等が存し利 便性は比較的良好。今後も安定的な需要が見込まれ、地価は暫く緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区中心市街地西部の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。市内中心部やＪＲ・地下鉄駅ま で距離はあるが、バス通り背後で近くの国道沿いには大型スーパー等が集積しており、生活利便性は比較的良好。需要 は概ね堅調であり、付近では新たな宅地造成による建売分譲も見られる。なお、土地は標準的画地規模で１２００万円 前後、取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られ、新築戸建物件は３０００万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅地域で、自己使用の低層の一般住宅が中心であり、近隣地域及び周辺には投資不採算性等 からもアパート等の収益物件は殆ど見受けられない。また、転勤等の諸事情により自用の戸建住宅が賃貸されるケース が散見される程度で、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い 類似の取引事例から広域的に検討して求めた比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太白（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、 低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心 に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広 がりも見られる。 付近の国道沿いに大型商業施設等が集積し利 便性は概ね良好。周辺では中小規模の宅地開 発も見られ、住宅需要は堅調に推移。地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％ +4.5 ％