別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 仙台太白 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -7 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区西多賀４丁目３番２０ ｢西多賀４－２６－３５｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4m市道、南東側道 水道、ガス、下水 長町南 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の南方緩傾斜地 に形成された在来住宅地域 街 路 基準方位北、　４ｍ 市道 交通 施設 長町南駅西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、概ね現状を維持して推移するものと予測する。街路条件のやや劣る緩傾斜地の需要は 伸び悩むものの平坦地と比較して値頃感が残されており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に太白区における丘陵地に形成された住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が 中心となる。街路条件はやや劣るが、国道２８６号線沿いに商業施設が充実して利便性は比較的良好で需要は底堅い。 土地は１７０㎡で１，１００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、戸建住宅が多数を占める第１種低層住居専用地域であり、経済合理性のある賃貸経営が見込み難いため試 算を断念した。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反 映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [102.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市における住宅地に対する需要は旺盛で 、総額抑制のための画地の細分化が目立つ中 で、割安感の残るエリアにも需要が広がりつ つある。 地下鉄駅の徒歩圏外であるが、近接する国道 ２８６号線沿いに商業施設が集積して利便性 は比較的良好であるため、需要は底堅い。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％