鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０３０ -45	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１４１００ -43	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１４０００ -24	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	２３１４０００ -66	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (60,200)
e	２３１４１００ -1	仙台市太白区		更地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,149	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,657	100 [ 101.0]	148,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 112,841	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,565	100 [ 84.5]	137,947		142,000
c	(　 ) 145,701	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	145,001	100 [ 104.0]	139,424		144,000
d	(　 ) 145,681	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	146,252	100 [ 107.1]	136,556		141,000
e	(　 ) 120,974	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	124,807	100 [ 92.1]	135,512		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

仙台太白 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,663,600	751,894	2,911,706	2,323,610	588,096	（　0.9709） 570,982	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,976,864 円　　　　（　 58,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	15.7 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（平均賃貸面積約３４㎡）計４戸の低層アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	1,661	146,168	1.0	146,168
							1.0	146,168
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,712	150,656	1.0	150,656
							1.0	150,656
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		296,824		296,824
								296,824

⑨年額支払賃料	296,824 円　×　12ヶ月　＝　 3,561,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,561,888 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 212,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,588,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,824 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,824 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 71,816 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,663,600 円　　　　（　 16,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０１２　　　　-1	1,631 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	1,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,712 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４０１２　　　　-2	2,551 ( 2,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	1,927
c	２３１４０１２　　　　-3	1,237 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,447

仙台太白 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,500 円	31,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,094 円	3,801,888　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,894 円　（　　　　　　 3,402 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,323,610 円（　　　　　 10,514 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,663,600 円
②総費用	751,894 円
③純収益　①－②	2,911,706 円
④建物等に帰属する純収益	2,323,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	588,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	570,982 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,976,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台太白 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -5

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　真理

TEL.

鑑定評価額

32,000,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区郡山６丁目２２１番１９｢郡山６－３－２７－１｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (70,200)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	小規模住宅の中に農地も残存している住宅地域	東6.4m市道、北側道	水道、下水	太子堂 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

商業施設及びマンション等が
集積するあすと長町に近接す
る住宅地域

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道

交通

施設

太子堂駅北東方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

道路の配置や系統連続性が劣る住宅地域であるが、発展中のあすと長町に近接し、年々利便性が向上しているこ
とから、需要は堅調である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東北本線東側のあすと長町周辺の住宅地域の圏域。需要者は仙台市中心部もしくは仙台市近郊の市町
に勤務する３０代前後のサラリーマン層が中心。街路条件は劣るものの、最寄り駅は徒歩圏内にあり、発展中のあすと
長町に近接し、利便性が良いことから需要は高い。土地は２００㎡前後で２９００万円程度、新築の戸建物件は４７０
０万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、比準価格
を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[101.0]

100
[ 92.9]

[103.0]
100

145,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型
コロナ感染拡大防止のための行動制限が緩和
され、経済活動の正常化が進み、住宅需要は
堅調に推移。

発展中のあすと長町に近接し、利便性が良好
であることから宅地需要は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０３０ -45	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１４０１０ -88	仙台市太白区		建付地	（　）	台形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１４０９０ -39	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
d	２３１４０１０ -2	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、南6m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２３１４０３０ -321	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,149	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,657	100 [ 106.0]	141,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 141,605	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,712	100 [ 106.0]	137,464		142,000
c	(　 ) 136,203	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,834	100 [ 99.8]	141,116		145,000
d	(　 ) 138,106	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	139,849	100 [ 98.0]	142,703		147,000
e	(　 ) 139,557	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	145,499	100 [ 101.9]	142,786		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

仙台太白 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,747,846	794,354	2,953,492	2,372,190	581,302	（　0.9709） 564,386	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,826,955 円　　　　（　 58,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	Ｗ2	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	15.7 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階あたり２ＤＫ（４４．５㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	100.0	89.00	1,684	149,876	1.0	149,876
							1.0	149,876
2～ 2	住宅	89.00	100.0	89.00	1,729	153,881	1.0	153,881
							1.0	153,881
～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		303,757		303,757
								303,757

⑨年額支払賃料	303,757 円　×　12ヶ月　＝　 3,645,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,645,084 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 213,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,671,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	303,757 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 303,757 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 73,571 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,747,846 円　　　　（　 16,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０９２　　　　-10	2,164 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,767 円/㎡　月額支払賃料（　 1,729 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４０９２　　　　-11	1,742 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,798
c	２３１４１０２　　　　-2	1,461 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,772

仙台太白 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,254 円	3,885,084　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,200 円	32,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 794,354 円　（　　　　　　 3,594 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,372,190 円（　　　　　 10,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,747,846 円
②総費用	794,354 円
③純収益　①－②	2,953,492 円
④建物等に帰属する純収益	2,372,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	581,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,826,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,000 円／㎡）