鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０７０ -75	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、南9m、北9m、三方路		工専特別用途地区地区計画等 (70,200)
b	２３１３０７０ -1004	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北35m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
c	２３１３０３０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
d	２３１３０３０ -85	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.2m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
e	２３１３０７０ -79	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	東10m市道、南8m、北8m、三方路		工専特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,078	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	99,934	100 [ 111.2]	89,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,900
b	(　 ) 120,980	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,142	100 [ 115.4]	113,641		114,000
c	(　 ) 68,054	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,383	100 [ 100.0]	74,383		74,400
d	(　 ) 79,794	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,262	100 [ 99.0]	85,113		85,100
e	(　 ) 100,509	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,403	100 [ 123.0]	80,002		80,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,300 円／㎡]

仙台若林 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,568,357	5,380,684	14,187,673	8,925,000	5,262,673	（　0.9435） 4,965,332	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	115,472,837 円　　　　（　 42,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	1,100.00	Ｓ1	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	2,727 ㎡	39.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建、倉庫・事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,100.00	100.0	1,100.00	1,554	1,709,400	5.0	8,547,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		1,709,400		8,547,000
								0

⑨年額支払賃料	1,709,400 円　×　12ヶ月　＝　 20,512,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,512,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,025,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,487,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,547,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,568,357 円　　　　（　 7,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０７２　　　　-56	1,153 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,601	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,554 円/㎡）　基準階 F B
b	２３１３０３２　　　　-50	1,265 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,562
c	２３１３０３２　　　　-51	1,652 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,517

仙台若林 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,000 円	125,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	615,384 円	20,512,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,865,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,275,000 円	125,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,380,684 円　（　　　　　　 1,973 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,925,000 円（　　　　　 3,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,568,357 円
②総費用	5,380,684 円
③純収益　①－②	14,187,673 円
④建物等に帰属する純収益	8,925,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,262,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,965,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,472,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台若林 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 9-1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　今井　匡

TEL.

鑑定評価額

239,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区卸町東４丁目１番１４｢卸町東４－１－３５｣				②地積　(㎡)	2,727 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ2	中規模の倉庫、事業所等が建ち並ぶ工業団地	南12m市道	水道、下水	荒井 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

流通業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 2,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部と仙台港のほぼ中間
に位置する土地区画整理事業
で造成された流通業務地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

荒井駅北方

1.4km

法令

規制

工専
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの成熟した流通業務地域で、今後もほぼ現状通りで推移すると予測。地価は、コロナ禍においてもネッ
ト通販の拡大による物流関連の需要が牽引役となり依然上昇傾向。今しばらくはこの傾向が継続すると予測。

(3)最有効使用の判定

流通業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市内及び近郊の流通業務地域全体の範囲。需要の中心は物流関連の法人だが、隣接する卸町及び当
該地域において物流施設向けの大規模地の供給は少ない。標準地を含む若林区及び宮城野区の流通業務地域は、仙台港
及び高速道路ＩＣや市中心部への接近性に優れる利便性の高さに加え、首都圏近郊に比して依然地価が割安である点に
着目したファンド等が取得し始めていることから、規模や形状によっては高値取引も認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域では自用の建物が一般的であることに加え、賃料の遅効性から、近年の急激な地価上昇に対応す
る賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域から
広域的に収集した、実際に市場で成立し、現実の需給動向を反映した信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算され
ている。よって、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市内の工業地域は、コロナ禍においても
、物流関連の需要増等を背景に堅調に推移し
ており、地価は引き続き上昇傾向。

宮城野区扇町地区や日の出町地区と一体とし
て機能する工業地区内にあり、物流施設需要
を反映して地価は上昇傾向。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０７０ -75	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、南9m、北9m、三方路		工専特別用途地区地区計画等 (70,200)
b	２３１３０３０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
c	２３１３０３０ -85	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.2m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
d	２３１３０７０ -79	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	東10m市道、南8m、北8m、三方路		工専特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,078	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.8]	90,674	100 [ 102.0]	88,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,900
b	(　 ) 68,054	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	82,270	100 [ 98.0]	83,949		83,900
c	(　 ) 79,794	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,023	100 [ 96.0]	87,524		87,500
d	(　 ) 100,509	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	95,484	100 [ 110.0]	86,804		86,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,500 円／㎡]

仙台若林 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,267,463	4,763,865	13,503,598	8,733,300	4,770,298	（　0.9519） 4,540,847	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	105,601,093 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	1,090.00	Ｓ1	1,090.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	2,727 ㎡	39.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平屋建、倉庫（一部事務所）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,090.00	100.0	1,090.00	1,464	1,595,760	5.0	7,978,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,090.00	100.0	1,090.00		1,595,760		7,978,800
								0

⑨年額支払賃料	1,595,760 円　×　12ヶ月　＝　 19,149,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,090.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,149,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 957,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,191,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,978,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,267,463 円　　　　（　 6,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-49	1,673 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,616	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,464 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３０３２　　　　-50	1,265 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,406
c	２３１３０３２　　　　-52	1,399 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,399

仙台若林 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,000 円	129,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	765,965 円	19,149,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,908,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,315,800 円	129,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,763,865 円　（　　　　　　 1,747 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 1,090.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,733,300 円（　　　　　 3,203 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,267,463 円
②総費用	4,763,865 円
③純収益　①－②	13,503,598 円
④建物等に帰属する純収益	8,733,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,770,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,540,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,601,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）