鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０３０ -1009	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	２３１３０３０ -1010	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
c	２３１３０２０ -15	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西3.5m、角地		２住居 (60,200)
d	２３１３０６０ -88	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	南17.2m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	２３１３０１０ -60	仙台市若林区		更地	（　）	不整形	東22m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,404	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	323,470	100 [ 95.1]	340,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	340,000
b	(　 ) 214,270	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	278,283	100 [ 100.0]	278,283		278,000
c	(　 ) 261,883	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	265,477	100 [ 84.0]	316,044		316,000
d	(　 ) 212,279	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	216,525	100 [ 74.6]	290,248		290,000
e	(　 ) 194,000	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	222,884	100 [ 77.1]	289,084		289,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

仙台若林 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,808,572	3,605,980	16,202,592	11,424,400	4,778,192	（　0.9613） 4,593,276	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	102,072,800 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.44	Ｓ4	701.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	542 ㎡	11.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～４階は２８㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

同種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.44	88.0	154.39	2,972	459,000	6.0	2,754,000
							1.0	459,000
2～ 4	住宅	175.44	90.0	157.90	2,615	413,000	1.0	413,000
							1.0	413,000
～

～

～

計		701.76	89.5	628.09		1,698,000		3,993,000
								1,698,000

⑨年額支払賃料	1,698,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,376,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 628.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,376,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,018,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,357,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,993,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,698,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 413,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,808,572 円　　　　（　 36,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０２２　　　　-47	2,674 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	3,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,972 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３０２２　　　　-48	3,339 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	3,666
c	２３１３０２２　　　　-49	2,718 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	2,918

仙台若林 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	507,000 円	169,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	611,280 円	20,376,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 341,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,723,800 円	169,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	253,500 円	169,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,605,980 円　（　　　　　　 6,653 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 701.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,424,400 円（　　　　　 21,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,808,572 円
②総費用	3,605,980 円
③純収益　①－②	16,202,592 円
④建物等に帰属する純収益	11,424,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,778,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,593,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,072,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台若林 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-3

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　今井　匡

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区荒町７３番１				②地積　(㎡)	542 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務高度地区4種 (90,300)
	1:5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北12m県道	水道、ガス、下水	愛宕橋 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 540 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄南北線愛宕橋駅より徒
歩圏。県道荒井荒町線（バス
通り）沿いの商店街。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

愛宕橋駅北方

330m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車付置義務
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

都心部近接の利便性が高い地域で、近隣への大学移転の影響から今後は中高層共同住宅等が増加すると予測。需
要に比して供給は少なく、開学間近の大学移転の影響が顕在化し始めており、地価の上昇は鈍化傾向から回復。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 289,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心部に近接し、背後に住宅地域を持つ幹線道路沿いの商業地域一円。供給が少ないため取引自体も少な
いが、近年は大学移転等の影響を受け、商業地としての需要よりも生活利便性に着目した共同住宅用地としての需要が
強く、開発業者等に加え個人投資家や地元企業による収益物件の取得が見られる。地下鉄複数駅徒歩圏であり需要は強
いが、間口に比して奥行が長い画地が多く、規模も多様であることから成約時の総額及び単価のばらつきが大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は都心に近い利便性の高い商業地であるが、賃料の遅効性から、大学移転の影響が顕在化しつつある地価上昇
に対応した賃料相場形成には未だ至っておらず、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は実際に市場で成立し
た現実の需給動向を反映した実証的価格で、近隣地域の更地事例を含んだ信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算
されている。よって、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若林（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    280,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地地価は、行動規制緩和等で回復基調に
あったが、令和４年末より新規感染者が再び
増加しており、再び先行き不透明な状況とな
りつつある。

奥行長大地が多い地域であるが、大学移転の
影響を見込んで共同住宅建設が増加している
こともあり、需要は引き続き堅調に推移する
と予測。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０３０ -1010	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	２３１３０３０ -1009	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
c	２３１３０３０ -104	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西21.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２３１３０６０ -88	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	南17.2m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,270	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	287,726	100 [ 100.0]	287,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 298,404	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	322,575	100 [ 110.6]	291,659		292,000
c	(　 ) 227,082	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	266,655	100 [ 93.1]	286,418		286,000
d	(　 ) 212,279	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,525	100 [ 74.2]	291,813		292,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 289,000 円／㎡]

仙台若林 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,802,278	3,936,836	15,865,442	11,255,400	4,610,042	（　0.9288） 4,281,807	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	95,151,267 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.44	ＲＣ4	701.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	542 ㎡	11.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し。２階～４階は共同住宅で１Ｋタイプ、平均専有面積約２７．５㎡、各階６戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

各階の用途に応じたレンタブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.44	95.0	166.67	3,025	504,177	5.0	2,520,885
							0.0	0
2～ 2	住宅	175.44	95.0	166.67	2,158	359,674	1.0	359,674
							0.0	0
3～ 3	住宅	175.44	95.0	166.67	2,180	363,341	1.0	363,341
							0.0	0
4～ 4	住宅	175.44	95.0	166.67	2,201	366,841	1.0	366,841
							0.0	0
～

計		701.76	95.0	666.68		1,594,033		3,610,741
								0

⑨年額支払賃料	1,594,033 円　×　12ヶ月　＝　 19,128,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 666.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,128,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,040,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,767,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,610,741 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,802,278 円　　　　（　 36,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-31	2,478 ( 2,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,272	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,158 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-32	2,307 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,115
c	２３１３０３２　　　　-34	2,060 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,081

仙台若林 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	676,000 円	169,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	832,336 円	20,808,396　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 366,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,723,800 円	169,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,936,836 円　（　　　　　　 7,264 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 701.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,255,400 円（　　　　　 20,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,802,278 円
②総費用	3,936,836 円
③純収益　①－②	15,865,442 円
④建物等に帰属する純収益	11,255,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,610,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,281,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,151,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）