鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -42	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	２３１１０６０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、北6m、角地		商業 (100,500)
c	２３１１０１０ -67	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西35m国道、北30m、角地		商業 (100,500)
d	２３１２０１０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
e	２３１２０１０ -6	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 757,598	100 [ 100.0]	[ 112.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	773,439	100 [ 97.6]	792,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	832,000
b	(　 ) 901,155	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	892,573	100 [ 117.2]	761,581		800,000
c	(　 ) 878,366	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	915,331	100 [ 114.8]	797,327		837,000
d	(　 ) 595,781	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	630,986	100 [ 79.7]	791,701		831,000
e	(　 ) 789,089	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	919,289	100 [ 92.0]	999,227		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.37	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 825,000 円／㎡]

仙台若林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	230,434,172	51,570,251	178,863,921	139,528,000	39,335,921	（　0.9310） 36,621,742	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	851,668,419 円　　　　（　 688,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所・店舗	884.00	ＲＣ7	6,188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	1,238 ㎡	34.8 m x 35.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階が事務所の高層店舗付事務所ビル。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

建物に即応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	884.00	86.5	764.66	4,107	3,140,459	12.0	37,685,508
							0.0	0
2～ 7	事務所	884.00	86.5	764.66	3,571	2,730,601	10.0	27,306,010
							0.0	0
～

～

～

計		6,188.00	86.5	5,352.62		19,524,065		201,521,568
								0

⑨年額支払賃料	19,524,065 円　×　12ヶ月　＝　 234,288,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,352.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	234,288,780 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 7,800,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 13,556,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	228,531,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	201,521,568 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,902,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	230,434,172 円　　　　（　 186,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-29	4,705 ( 4,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	3,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,601 円/㎡　月額支払賃料（　 3,571 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３１３０１２　　　　-30	2,350 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,672
c	２３１３０１２　　　　-31	3,415 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,513

仙台若林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,560,000 円	2,140,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,683,551 円	242,088,780　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,218,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,828,000 円	2,140,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,140,000 円	2,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,140,000 円	2,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,570,251 円　（　　　　　　 41,656 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,140,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 6,188.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	139,528,000 円（　　　　　 112,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	230,434,172 円
②総費用	51,570,251 円
③純収益　①－②	178,863,921 円
④建物等に帰属する純収益	139,528,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,335,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,621,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 851,668,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 688,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台若林 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　西山　敦

TEL.

鑑定評価額

1,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

815,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区新寺１丁目２番９｢新寺１－２－２６｣				②地積　(㎡)	1,238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (100,500)
	1:1	事務所兼店舗Ｓ10	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	東11m市道、南側道	水道、ガス、下水	仙台 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅に近接する商業地域で
、周辺ではビジネスホテルや
高層マンションも見られる。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

仙台駅南東方

430m

法令

規制

商業
(100,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ仙台駅の他、地下鉄東西線宮城野通駅にも近く、事務所ビル、マンションが集積する。駅西口に比べ、割安
感があり、周辺で商業施設の開発なども進んでいる。当面、需要は高いまま推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 832,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 678,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として仙台駅東口で高度商業地域の背後の商業地域の範囲。需要者は、オフィスビルなどの建設を目
的とする法人や不動産業者、マンションデベロッパーが主体。近年、ホテル建設を目的とする事業者の参入が続いてい
たが、コロナ禍でその需要はやや弱めとなっている。仙台駅周辺での優良物件に対する取得意欲は高いが出物は少ない
。需要の中心は、規模によりばらつきはあるが、１，０００～１，５００㎡の画地で７億円～１０億円超と予測。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内では賃貸目的の物件取引が中心となるが、自用を目的とするものも混在。仙台駅東口の商業地域においては
、コロナ禍で一時的に停滞感はあったが、開発の動きもあり、不動産需要は堅調である。賃料の遅行性から近年の地価
上昇に相応した賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算され
た。よって代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区内の商業地は、コロナ禍による停滞は
あったが、賃料水準や空室率も大きな変化は
ない。仙台駅周辺の開発の動きは継続し、投
資意欲は高い。

ＪＲ仙台駅の南東側に位置する。繁華性はや
や乏しいが、西口に比べ割安感がある。周囲
で開発も進んでいる。オフィス需要は安定。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -42	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	２３１２０１０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
c	２３１２０１０ -6	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
d	２３１２０１０ -10	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e	２３１２０１０ -12	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	北14m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 757,598	100 [ 100.0]	[ 112.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	773,439	100 [ 97.0]	797,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	837,000
b	(　 ) 595,781	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	694,085	100 [ 89.4]	776,381		815,000
c	(　 ) 789,089	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	919,289	100 [ 98.0]	938,050		985,000
d	(　 ) 756,484	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	858,609	100 [ 98.7]	869,918		913,000
e	(　 ) 756,620	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	803,909	100 [ 99.9]	804,714		845,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.37	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 832,000 円／㎡]

仙台若林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	212,261,160	44,975,500	167,285,660	129,096,000	38,189,660	（　0.9444） 36,066,315	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	838,751,512 円　　　　（　 678,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	884.74	ＲＣ7	6,188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	1,238 ㎡	35.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

同種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	884.00	85.1	751.94	3,836	2,880,000	6.0	17,280,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	884.00	86.6	765.30	3,261	2,500,000	6.0	15,000,000
							0.0	0
～

～

～

計		6,188.00	86.4	5,343.74		17,880,000		107,280,000
								0

⑨年額支払賃料	17,880,000 円　×　12ヶ月　＝　 214,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,343.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	214,560,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,118,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	211,242,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	107,280,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,019,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	212,261,160 円　　　　（　 171,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０２２　　　　-45	3,348 ( 3,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	3,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,855 円/㎡　月額支払賃料（　 3,836 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３０２２　　　　-46	2,670 ( 2,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	3,810
c	２３１３０２２　　　　-57	3,587 ( 3,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	4,944

仙台若林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,940,000 円	1,980,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,670,800 円	222,360,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,218,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,196,000 円	1,980,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,970,000 円	1,980,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,980,000 円	1,980,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,975,500 円　（　　　　　　 36,329 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9444

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,980,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 6,188.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	129,096,000 円（　　　　　 104,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	212,261,160 円
②総費用	44,975,500 円
③純収益　①－②	167,285,660 円
④建物等に帰属する純収益	129,096,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,189,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,066,315 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 838,751,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 678,000 円／㎡）